Que devient le déficit foncier en cas de vente ? Conditions, conséquences et points de vigilance en 2026
Réponse directe : la donation-partage organise une répartition entre héritiers présomptifs dans un même acte, tandis que la donation simple transmet un bien sans organiser nécessairement ce partage. Aucun de ces actes ne garantit une égalité automatique : la réserve héréditaire, le rapport civil, la valeur des biens et les clauses de l'acte doivent être vérifiés selon le droit français applicable en 2026. Source : Service-Public, donation-partage et réserve héréditaire.
L'équité successorale peut correspondre à une égalité de valeur, au respect de la réserve héréditaire ou à une répartition adaptée aux actifs et aux besoins des héritiers. Ces objectifs ne produisent pas toujours la même répartition.
Le démembrement peut compléter une donation, mais il répartit différemment la propriété, l'usage et les revenus. Les repères civils et fiscaux présentés sur cette page ont été vérifiés au 14 septembre 2026.
1. Définir l'équité avant de choisir un acte
Entre successeurs, l'équité peut correspondre à une égalité de valeur au jour de la donation, à une égalité au moment du décès, à la préservation de la réserve héréditaire ou à une répartition adaptée aux besoins et aux actifs reçus. Une donation d'argent, un bien immobilier, des titres ou une entreprise ne se comportent pas de la même manière dans le temps.
Le donateur peut transmettre à un ou plusieurs bénéficiaires, mais il doit respecter les droits des héritiers réservataires. En droit français, les enfants sont réservataires ; en l'absence de descendants, le conjoint survivant bénéficie d'une réserve dans certaines situations. Une donation qui porte atteinte à la réserve peut faire l'objet d'une action en réduction au règlement de la succession, conformément aux règles présentées par Service-Public.
| Situation | Réserve héréditaire | Quotité disponible |
|---|---|---|
| 1 enfant | 1/2 | 1/2 |
| 2 enfants | 2/3 | 1/3 |
| 3 enfants ou plus | 3/4 | 1/4 |
| Aucun enfant, défunt marié | 1/4 au conjoint survivant | 3/4 |
| Aucun enfant, défunt non marié | Aucune réserve successorale | Tout le patrimoine |
Cette présentation concerne le droit français et doit être réexaminée en présence d'un élément international, d'une famille recomposée, d'un pacte successoral ou d'une situation matrimoniale particulière.
2. La donation simple : transmettre sans organiser nécessairement le partage
Une donation transfère gratuitement un bien du vivant du donateur. Elle peut porter sur une somme d'argent, un bien immobilier, des titres, des parts sociales ou un autre actif appartenant au donateur. Une donation immobilière doit être reçue par acte notarié. Un don manuel d'argent ou de titres peut obéir à des formalités différentes, mais il doit être déclaré selon les règles applicables.
Lorsqu'un héritier reçoit une donation, la donation est en principe rapportable à la succession, sauf si l'acte prévoit qu'elle est faite hors part successorale ou si une autre règle s'applique. Le rapport civil est une opération de calcul entre cohéritiers selon l'article 843 du Code civil ; il ne signifie pas nécessairement que le bien doit être restitué matériellement.
Selon l'article 860 du Code civil, le rapport d'une donation simple est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation, sauf stipulation contraire dans l'acte. La plus-value liée à l'évolution du marché et celle liée aux travaux ou transformations réalisés par le donataire ne se traitent donc pas de la même manière.
| Question | Effet possible | Risque de communication |
|---|---|---|
| Le bénéficiaire est-il un héritier présomptif ? | La donation peut être rapportable à la succession | Ne pas présenter la donation comme définitivement isolée du partage futur |
| L'acte prévoit-il une donation hors part successorale ? | La donation s'impute en principe sur la quotité disponible, sous réserve de la réserve | Une clause ne permet pas de dépasser les droits des héritiers réservataires |
| Quel est le bien transmis et comment peut-il évoluer ? | La valeur rapportée peut dépendre de l'état du bien au jour de la donation et de sa valeur au partage | Éviter les exemples qui assimilent automatiquement la valeur donnée à la valeur finale |
| Le donateur conserve-t-il des ressources suffisantes ? | La donation réduit immédiatement son patrimoine disponible | Une donation est un transfert, pas une simple réservation de patrimoine |
3. La donation-partage : donner et répartir dans le même acte
La donation-partage permet de donner et de répartir tout ou partie des biens entre des héritiers présomptifs. Les bénéficiaires deviennent propriétaires des biens donnés dès l'acte, qui doit être reçu par un notaire. Elle peut notamment concerner des enfants ou, sous conditions, des enfants et des petits-enfants dans une donation-partage transgénérationnelle.
La donation-partage peut être inégalitaire. Elle ne dispense pas de respecter la réserve héréditaire et ne signifie pas que chaque bénéficiaire recevra exactement la même valeur. Le donateur peut répartir des biens différents, à condition de tenir compte des droits réservataires et des modalités prévues par l'acte.
L'article 1078 du Code civil prévoit que les biens donnés sont, sauf convention contraire, évalués au jour de la donation-partage pour l'imputation et le calcul de la réserve si tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès ont reçu un lot, l'ont expressément accepté et qu'aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent. La condition de l'article 1078 doit être vérifiée, elle ne découle pas du seul intitulé de l'acte.
| Élément | Donation simple | Donation-partage |
|---|---|---|
| Objet | Transmettre un bien à un ou plusieurs bénéficiaires | Transmettre et répartir des biens entre héritiers présomptifs |
| Forme | Acte notarié ou don manuel selon le bien et l'opération | Acte notarié |
| Rapport civil | En principe applicable à la donation faite à un héritier, sauf clause ou règle contraire | Le partage anticipé organise la répartition, sans supprimer les règles de réserve |
| Valeur de référence | En principe, valeur au partage selon l'article 860, d'après l'état du bien au jour de la donation | Valeur au jour de la donation-partage pour l'imputation et la réserve, si les conditions de l'article 1078 sont réunies |
| Risque principal | Une évolution différente des biens peut nourrir un désaccord entre cohéritiers | Une répartition incomplète ou mal documentée peut empêcher l'effet recherché |
4. Le démembrement : séparer usufruit et nue-propriété
Le démembrement permet de distinguer l'usufruit et la nue-propriété. Le donateur peut, selon l'acte, conserver l'usage du bien ou les revenus attachés à l'usufruit, tandis que le nu-propriétaire reçoit un droit différé sur la pleine propriété. La répartition des pouvoirs, des charges, des travaux et des revenus doit être prévue avec précision.
Pour la liquidation des droits d'enregistrement en 2026, l'article 669 du Code général des impôts valorise l'usufruit et la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, la valeur fiscale est de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Lorsque la réunion résulte du décès de l'usufruitier ou de l'expiration du temps prévu, l'article 1133 du CGI prévoit l'absence d'impôt ou de taxe au titre de cette réunion, sous réserve des règles applicables à l'opération.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| 91 ans révolus et plus | 10 % | 90 % |
Le démembrement peut modifier la liquidité et la capacité de décision du donateur. Une donation de nue-propriété n'est donc pas seulement une méthode de valorisation fiscale, mais une organisation durable des droits entre usufruitier et nu-propriétaire.
5. Abattements et barème des droits de donation en 2026
Les droits de donation sont calculés après application des abattements disponibles, puis selon un barème lié au lien de parenté. Selon Service-Public, les donations consenties par un même donateur à un même donataire sont prises en compte sur une période de 15 ans. Les montants ci-dessous sont des repères généraux vérifiés au 14 septembre 2026.
| Lien ou situation | Abattement ou exonération | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Parent vers enfant | 100 000 € | Par donateur et donataire, avec rappel fiscal sur 15 ans |
| Grand-parent vers petit-enfant | 31 865 € | Donation, avec rappel fiscal sur 15 ans |
| Arrière-grand-parent vers arrière-petit-enfant | 5 310 € | Le montant peut différer en cas de représentation |
| Frère ou sœur | 15 932 € | Conditions et barème liés au lien de parenté |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | Des règles de représentation peuvent modifier l'abattement |
| Personne handicapée remplissant les conditions | 159 325 € supplémentaires | Peut se cumuler avec l'abattement lié au lien de parenté |
| Conjoint ou partenaire de Pacs | 80 724 € pour une donation | Le traitement d'une succession et celui d'une donation ne se confondent pas |
| Don familial de somme d'argent | 31 865 € sous conditions | Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur ou émancipé, déclaration selon les règles applicables |
| Part taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Les droits, frais d'acte, coûts d'évaluation et formalités dépendent de la nature des biens et de l'opération. L'utilisation d'un abattement ne signifie pas que l'ensemble de l'opération est exempt de toute fiscalité ou de tout coût.
6. Points de vigilance juridiques et éditoriaux
| Sujet | Question à documenter | Formulation à éviter |
|---|---|---|
| Égalité et réserve | Les lots respectent-ils la réserve et l'objectif familial défini ? | « L'équité est garantie » |
| Valeur des biens | Quelle valeur est retenue pour le rapport, la réserve et les droits fiscaux ? | « La valeur est définitivement figée dans tous les cas » |
| Fiscalité | Quels abattements restent disponibles et quels droits ou frais subsistent ? | « La donation permet d'éviter les droits » |
| Démembrement | Qui utilise le bien, perçoit les revenus, décide et finance les travaux ? | « Le démembrement est toujours avantageux » |
| Communication financière | Le contenu distingue-t-il information générale et analyse individuelle ? | « Cette solution est la meilleure pour votre famille » |
Une communication responsable doit présenter les règles, les conditions et les limites dans le même ensemble. Elle ne doit ni promettre une économie fiscale, ni suggérer qu'un acte supprimera tout risque de désaccord familial.
7. Une méthode de préparation
Avant toute donation, il est utile de réunir les actes antérieurs, la composition familiale, le régime matrimonial ou partenarial, la liste des actifs et dettes, les besoins de revenus et les objectifs de répartition. Il faut ensuite comparer la donation simple, la donation-partage et, le cas échéant, le démembrement, en tenant compte de leurs effets civils, fiscaux et pratiques.
L'acte doit préciser autant que nécessaire la nature de la donation, les lots, les éventuelles soultes, les charges, les clauses de retour ou de réserve d'usufruit et les modalités de gestion. La rédaction relève du notaire lorsque son intervention est requise. Les données fiscales doivent être actualisées au moment de l'opération.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une donation simple et une donation-partage ?
La donation simple transmet un bien sans organiser nécessairement un partage entre plusieurs héritiers. La donation-partage transmet et répartit tout ou partie des biens entre des héritiers présomptifs, par acte notarié.
Une donation simple est-elle rapportée à la succession ?
Lorsqu'un héritier reçoit une donation, elle est en principe rapportable à la succession, sauf si l'acte prévoit qu'elle est faite hors part successorale ou si une autre règle s'applique. Le rapport est une opération de calcul entre cohéritiers.
La donation-partage fige-t-elle toujours la valeur des biens ?
La valeur au jour de la donation-partage est retenue pour l'imputation et le calcul de la réserve si les conditions de l'article 1078 du Code civil sont réunies, notamment l'attribution et l'acceptation d'un lot par tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès, et l'absence de réserve d'usufruit sur une somme d'argent.
Le démembrement peut-il être utilisé dans une donation ?
Oui. Une donation peut porter sur la nue-propriété, le donateur conservant l'usufruit selon les modalités prévues par l'acte. La valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété dépend notamment de l'âge de l'usufruitier selon l'article 669 du Code général des impôts.
Quels sont les principaux abattements applicables à une donation en 2026 ?
Les principaux abattements comprennent notamment 100 000 € entre un parent et un enfant, 31 865 € entre un grand-parent et un petit-enfant, 15 932 € entre frères et sœurs et 7 967 € entre oncle ou tante et neveu ou nièce. Les donations d'un même donateur à un même donataire sont prises en compte sur une période de 15 ans.
Sources officielles
Les règles présentées ont été vérifiées le 14 septembre 2026 à partir des sources suivantes : Service-Public, faire une donation · Service-Public, faire une donation-partage · Service-Public, droits de donation selon le lien de parenté · Service-Public, don d'une somme d'argent · Service-Public, réserve héréditaire · Code civil, article 843 · Code civil, article 860 · Code civil, article 1078 · CGI, article 669 · CGI, article 1133.
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La répartition entre héritiers ne se limite pas à la sélection d'un acte. Le service Transmission et succession présente les enjeux civils, fiscaux et patrimoniaux à examiner, dans le respect des règles applicables et sans promesse de résultat.
