5 conseils pour réussir son premier investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif permet de se construire un patrimoine durable et de percevoir un complément de revenu, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

À condition de faire les bons choix. 

Vous envisagez de vous lancer ? Découvrez nos conseils pour réussir votre premier investissement locatif et maximiser votre rentabilité

Qu’est ce que l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien afin de le louer à un tiers. L’achat locatif concerne tous types de biens : appartement et maison loués vides ou meublés, immeuble de rapport, cave, parking, fonds de commerce, etc.

En France, la part de l’immobilier locatif dans le total des logements construits est passé de 13,4% en 2013 à 15,5% en 2018 (Source : Le Crédit Foncier).

Les avantages d’un achat locatif 

Bien que la majorité des décisions d’investissement locatif soit motivée par un sentiment d’insécurité financière quant à la retraite, l’achat locatif permet également d’atteindre d’autres objectifs :

Comment réussir son premier investissement locatif ?

Réussir son premier investissement locatif est crucial pour booster sa confiance et instaurer une bonne dynamique. Voici 5 pistes pour mettre toutes les chances de son côté.

1. Définir le type de logement

Pour quelle surface opter ? :

Studio, T2, T3… La surface du bien dépend de la capacité financière de l’investisseur mais également de la ville choisie et du type de locataire ciblé.

Les grandes surfaces s’adressent principalement aux couples et aux familles, pérennisant ainsi la location tout en prémunissant le propriétaire contre le risque d’impayés.

Les petites surfaces restent toutefois plus accessibles et sont plus sollicitées, notamment par les étudiants et les jeunes actifs, mais le turn-over est beaucoup plus élevé.

En moyenne, on estime que la durée moyenne d’occupation d’un studio est de 2 ans, contre près de 5 ans pour un logement plus grand (T2, T3, maison…). 

Le saviez-vous ?

60% des biens achetés dans le cadre d’un investissement locatif sont des studios ou des deux pièces ne dépassant pas les 45m2.

Neuf ou ancien ? :

À l’achat, le neuf est en moyenne 20 à 30 % plus cher que l’ancien mais est moins rentable.

Cependant, les appartements neufs bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans, de frais de notaire moins élevés (2 à 3 % du prix du bien dans le neuf contre 7 % environ dans l’ancien) et d’une absence potentielle de travaux sur les premières années.

Location nue ou meublée ? :

En location nue, la durée du bail est plus longue (3 ans contre 1 an pour la location meublée). La fiscalité est également moins favorable.

Bien que l’imposition des revenus fonciers permette d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit sur les revenus globaux, ce mécanisme de déficit foncier est ponctuel (l’année de constatation d’une charge de travaux importante par exemple).

Par la suite, l’imposition du résultat foncier sera élevée (tranche marginal d’imposition + prélèvements sociaux soit 47,2 % pour une TMI à 30 % par exemple).

En revanche, la location meublée permet de fortement diminuer sa fiscalité via l’application d’un amortissement comptable.


2. Choisir l’emplacement

La demande locative est plus forte dans les grandes villes ou les villes dynamiques à fort potentiel économique et/ou démographique. Un mauvais choix augmente ainsi le risque de vacance locative et peut ainsi contraindre l’investisseur à baisser le loyer de son bien.

Le choix de la localisation, la proximité des transports en commun ainsi que la réalisation de travaux de modernisation sont ainsi autant de critères à prendre en compte pour se prémunir des vacances locatives.

Il peut également être stratégique de prendre en compte le bassin d’emploi de la ville et la proximité des grandes entreprises, notamment pour attirer des actifs.


3. Étudier la rentabilité locative du bien

La rentabilité locative désigne le ratio entre les loyers perçus et le prix d'achat. C’est un paramètre essentiel à considérer pour maximiser la rentabilité du bien. 

La rentabilité nette d'un achat locatif varie généralement de 2 à 5% selon le type de logement (les petites surfaces rapportent davantage que les grandes) et le secteur géographique.

  • Les studios

Il s’agit des investissements avec le plus fort rendement. Néanmoins, le changement fréquent de locataires implique aussi une vacance locative plus longue et des remises en état plus fréquentes, ce qui impacte directement le rendement. 

  • Les appartements grandes surfaces (plus de 4 pièces) et les maisons :

Le rendement est plus bas, mais ils sont loués plus longtemps puisqu'ils sont généralement prisés par les familles et les couples.

Mieux entretenus, ces logements requièrent également moins d'entretien, ce qui implique moins de chocs de trésorerie pour le propriétaire-bailleur.

Par contre, la majorité de ces biens sont loués nus et ainsi soumis à une forte fiscalité (sauf dans le cas des collocations).

  • Les appartements deux et trois pièces :

Ils réunissent les avantages des deux types de logement précédents : peu de turn-over et des frais de remise en état limités. Leur rendement locatif, tout comme les risques, sont corrects.

  • Les immeubles de rapports :

Un immeuble de rapport est un bien immobilier divisé en plusieurs logements proposés à la location.

Il se distingue de la copropriété, qui concerne plusieurs propriétaires, et permet d’éviter de subir ses contraintes (comme la réalisation de travaux imposés ou les refus d’améliorations).

En plus de centraliser la gestion des appartements, ce type de bien diminue également l’impact de la vacance locative puisque le propriétaire va mutualiser les risques en détenant plusieurs appartements.

4. Bien fixer le montant du loyer

Veillez à l’évaluer correctement. Pour cela, vous pouvez vous baser sur les annonces immobilières de biens similaires.

Ne soyez pas trop gourmand, au risque de ne pas trouver preneur.

Prenez également en compte le fait que dans certaines grandes villes (dont Paris), un plafonnement des loyers a été mis en place. Pensez à vérifier ce point si vous souhaitez éviter tout problème en cas de contrôle.

5. Souscrire une garantie contre les loyers impayés pour réaliser le meilleur investissement locatif

L’assurance contre les loyers impayés (GLI) garantit à tout propriétaire-bailleur le versement des loyers et des charges ainsi que la réparation des dégradations, même en cas de défaillance du locataire. Ce dernier doit toutefois être solvable.

La GLI est souscrite auprès d'une compagnie d’assurance choisie par le propriétaire-bailleur. Les modalités de prise en charge, les tarifs ainsi que les garanties comprises varient d’un assureur à un autre.

Néanmoins, les prix varient de 3 à 4% du montant annuel des loyers et charges. Pour un logement dont le loyer et les charges s’élèvent à 1 000€/mois, la cotisation annuelle de l'assurance sera d'environ 400€.

Prudence ! Pour des vacances locatives ou des impayés de courte durée, l’assurance peut ne pas jouer du fait des délais de carence prévus par l’assureur. 

Le saviez-vous :

Le montant de la prime d'assurance est une charge déductible des revenus fonciers.


L'investissement locatif est un choix judicieux pour se constituer un patrimoine. Cependant, il est essentiel de bien penser son projet en amont et faire les bons choix pour garantir son succès et assurer sa rentabilité.



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