Immobilier locatif : SCPI ou Pinel ?

En bref

SCPI ou Pinel, cela dépend de vos objectifs. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, mais pas toujours d'obtenir un rendement correct. La localisation du bien va être déterminante. La SCPI permet quant à elle une diversification de l'investissement et une réduction des risques. Elle apporte sécurité, liquidité et flexibilité.

En période de crise, l’immobilier demeure l’un des actifs le plus sûr et le plus rassurant pour les investisseurs. Il reste le placement préféré des Français. 87 % d'entre vous considèrent ce placement comme étant "concret, sûr et rentable", selon une enquête du spécialiste en études de marché poll&roll, menée en mars dernier.

L’immobilier permet à l’épargnant d’utiliser son épargne dans un projet de long terme qui lui permettra à la fois de créer du capital, mais également de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite. 

On distingue deux typologies d’investissement. L’immobilier direct et l’immobilier indirect. L'immobilier direct est le mode d'investissement classique dans lequel vous êtes directement le propriétaire du bien que vous allez ensuite louer. L'immobilier indirect, quant à lui, consiste à investir dans l'immobilier via une société intermédiaire. La SCPI fait partie de ces investissements immobiliers indirects.

Depuis sa mise en place en 2015, la loi Pinel bénéficie d’une grande médiatisation auprès du grand public. Bien que ce dispositif de défiscalisation ait déjà séduit de nombreux épargnants, la question de sa rentabilité se pose de plus en plus.

La loi Pinel est-elle vraiment un investissement locatif rentable ou faut-il plutôt s’orienter vers d’autres placements immobiliers comme les SCPI ?


Pour compléter ce sujet, nous vous conseillons de lire également ces articles : Comment investir dans des parts de SCPI et les 10 commandements pour investir avec la loi Pinel.

Le dispositif Pinel 

Un dispositif qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a été mis en place par le gouvernement dans le but d’encourager les investissements dans des programmes immobiliers neufs ou en réhabilitation situés dans les zones dites tendues, c'est-à-dire où la demande locative est supérieure à l'offre. Elle permet donc aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle en contrepartie. 

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien, qui doit être vide, doit avoir un usage locatif. Il doit être détenu pendant toute la période de défiscalisation, de 6, 9 ou 12 ans, et ne doit pas excéder un montant d’investissement de 300 000 euros et un plafond par superficie de 5 500 euros par mètre carré. 

La réduction d’impôt associée à cet investissement va représenter 12 % si l’engagement est réalisé sur 6 ans, soit 2 % par an. Elle sera de 18 % sur 9 ans, soit 2 % par an également, et de 21 % sur 12 ans, soit 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans. Ainsi, la loi Pinel accorde jusqu’à 36 000 euros de réduction d’impôt sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans, à 63 000 euros sur 12 ans.

Exemples : prenons le cas d’un achat Pinel avec une durée d’engagement de location de 9 ans qui offre une réduction d’impôt de 18 %

1er cas : vous dépassez le plafond de 300 000 euros, mais votre prix au mètre carré est inférieur à la limite des 5 500 euros

Si vous achetez un appartement de 100 m² pour 350 000 euros, alors votre prix au mètre carré est de 3 500 euros, vous êtes bien en dessous des 5 500 euros. En revanche, votre investissement dépasse les 300 000 euros de plafond autorisé. Votre taux de réduction d’impôt est de 18 % dans ce cas. Votre défiscalisation sera donc de 18 % x 300 000 euros = 54 000 euros. 

2ème cas : vous ne dépassez pas le plafond de 300 000 euros, mais votre prix au mètre carré excède les 5 500 euros

Si vous achetez un appartement de 20 m² pour 120 000 euros, alors vous dépassez la limite de 5 500 euros par mètre carré puisque vous êtes à 6 000 euros. Attention. Vous ne pouvez pas prendre les 120 000 euros pour calculer votre réduction d’impôt. Vous devez prendre le plafond suivant : 20 m²  x 5 500 euros = 110 000 euros. 110 000 euros x 18 % = 19 800 euros de défiscalisation. 


Une baisse des taux prévue à compter de 2023

La loi de finances de 2021 ne modifie pas les taux actuels du Pinel, et ce pour les deux prochaines années à venir. En revanche, une réduction de l’avantage fiscal est prévue entre 2023 et 2024.

Le taux de réduction d’impôts va diminuer à compter du 1er janvier 2023. Il passera à 10,5 % pour une location de 6 ans, à 15 % pour une location de 9 ans et 17,5 % pour une de 12 ans. Une baisse supplémentaire aura lieu en 2024, passant à 9 %, 12 %, et 14 %.


Au-delà de cette réduction d’impôt, le Pinel, comme tout autre investissement locatif, permet à l’investisseur de réduire ses impôts en déduisant, à la fin de l’année, les intérêts d’emprunt ainsi que les charges locatives. En complément de cette déductibilité, le particulier pourra intégrer la réduction d’impôt générée et ainsi créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 euros par an. Il y a toutefois des règles pour investir avec la Loi Pinel.


La localisation du bien est déterminante

La localisation du bien est une condition déterminante pour être éligible au dispositif Pinel. Le logement doit se situer dans l'une des quatre zones géographiques définies par le gouvernement. Cette zone va déterminer le plafonnement des loyers exercé ainsi que le plafonnement des ressources des locataires : 

  • Zone A bis (Paris et 1ère couronne) : loyer de 17,55 euros par mètre carré.
  • Zone A (ville de plus de 250 000 habitants) : loyer de 13,04 euros par mètre carré.
  • Zone B1 (ville de 150 000 à 250 000 habitants) : loyer de 10,51 euros par mètre carré.
  • Zone B2 (ville de 50 000 à 150 000 habitants) : loyer de 9,13 euros par mètre carré.

La société civile en placement immobilier (SCPI)

Une diversification de l'investissement

Solution de choix ciblée par les investisseurs depuis quelques années grâce à leur rendement, les SCPI sont des sociétés de gestion immobilière. Elles permettent aux investisseurs de se construire un patrimoine immobilier diversifiant, et surtout d’investir dans des actifs plus importants sans pour autant mobiliser des montants conséquents.

En tant qu’investisseur, vous allez acquérir des parts dans une SCPI et générer des revenus fonciers, basés sur la location des biens immobiliers. En effet, la SCPI est un mode d’investissement flexible qui permet aux particuliers de diversifier leur épargne en investissant dans de l’habitation, des locaux commerciaux, des bureaux, des centres de vies, des hôpitaux privés ou des plateformes logistiques. 

Une réduction ou un lissage des risques

L’intérêt majeur de la SCPI réside dans le fait que pour un montant investi similaire au dispositif Pinel, par exemple de 300 000 euros, on va pouvoir très largement diversifier son investissement et surtout lisser le risque. En effet, les SCPI détiennent un parc immobilier pour lequel la valorisation va varier de plusieurs millions à plusieurs milliards d’euros. On va donc pouvoir compter sur une centaine d’actifs et surtout plusieurs centaines de locataires ! Les risques locatifs sont ainsi mutualisés entre tous les détenteurs de parts. Il s’agit donc d’un actif sur lequel les contraintes de gestion ainsi que les risques liés aux impayés et les vacances locatives sont faibles, voire inexistants selon les sociétés.

Investir en SCPI, c’est également maîtriser son enveloppe d’investissement. En effet, l’idée étant d’investir sur des parts, les montants d’entrée sont beaucoup moins importants que sur de l’immobilier traditionnel. L’investissement en SCPI est donc plus accessible et permet de ne pas débloquer l’intégralité de ses liquidités.  


Sécurité, liquidité et flexibilité

En définitive, investir dans une SCPI permet de bénéficier d’une sécurité, d’une liquidité et d’une flexibilité que l’on ne retrouve pas dans l’immobilier direct. Accessible au plus grand nombre, la SCPI permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine et surtout de bénéficier d’une typologie d’investissement historiquement réservée aux plus fortunés. 

SCPI ou Pinel ?

Cela dépend de vos projets. Formidable levier de rentabilité et de création de patrimoine, la SCPI peut répondre à plusieurs objectifs tels que la création de capital pour financer un autre projet immobilier, générer des revenus complémentaires ou bien même financer des projets entrepreneuriaux. 

Le dispositif Pinel offre beaucoup moins de flexibilité, de diversité et surtout de liquidité à ses investisseurs par rapport à la SCPI. Les investissements en Pinel ne permettent pas toujours d'obtenir un rendement correct et ce, pour plusieurs raisons. Le prix d'achat est 25 % à 30 % plus élevé par rapport au même type de bien situé au même endroit, mais acheté dans l'ancien. Les loyers sont plafonnés afin de ne pas favoriser l'optimisation fiscale et patrimoniale. La réduction d'impôt est très faible, allant de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de détention. Cette réduction d'impôt va être cependant revue à la baisse en 2023 et 2024.

Afin d’opter pour le dispositif le plus adapté à votre projet, il vous faut réaliser un bilan patrimonial, clarifier et fixer vos objectifs afin d’avoir une rentabilité optimale.

William Léon
Après un Master 2 en finance avec une spécialisation en gestion de patrimoine et une expérience de 3 ans dans un cabinet de gestion privé parisien, William a rejoint KAYS Wealth Management en 2018.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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SCPI ou Pinel, cela dépend de vos objectifs. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, mais pas toujours d'obtenir un rendement correct. La localisation du bien va être déterminante. La SCPI permet quant à elle une diversification de l'investissement et une réduction des risques. Elle apporte sécurité, liquidité et flexibilité.