Immobilier locatif : SCPI ou Pinel ?

En période, de crise, l’immobilier demeure l’un des actifs le plus sûr et le plus rassurant pour les investisseurs. L’immobilier permet à l’épargnant d’utiliser son épargne dans un projet long terme qui lui permettra à la fois de créer du capital mais également de constituer des revenus complémentaires pour la retraite. 

On distingue deux typologies d’investissement  : l’immobilier direct et l’immobilier indirect (ex : SCPI). 

Depuis sa mise en place en 2015, la loi Pinel bénéficie d’une grande médiatisation auprès du grand public. Bien que ce dispositif de défiscalisation ait déjà séduit de nombreux épargnants, la question de sa rentabilité se pose de plus en plus.

La loi Pinel est-elle vraiment un investissement locatif rentable ou faut-il s’orienter vers d’autres placements immobiliers comme les SCPI ?


Le dispositif Pinel 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui a été mis en place par le gouvernement dans le but d’encourager les investissements dans des programmes immobiliers neufs ou en réhabilitation situés dans les zones dites tendues, c'est-à-dire où la demande locative est supérieure à l'offre. Elle permet donc aux investisseurs  de bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle en contrepartie. 

Afin de bénéficier de cette réduction d’impôt, le bien (qui doit être vide) doit avoir un usage locatif, être détenu pendant toute la période de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans) et ne doit pas excéder un montant d’investissement de 300K€. 

La réduction d’impôt associée à cet investissement va représenter 12% si l’engagement est réalisé sur 6 ans (soit 2% par an), 18% sur 9 ans (soit 2% par an) et 21% sur 12 ans (soit 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans). Ainsi, la loi Pinel accorde ainsi jusqu’à 36 000€ de réduction d’impôt sur 6 ans à 63 000€ sur 12 ans.

La localisation du bien est une condition déterminante pour être éligible au dispositif Pinel. Le logement doit se situer dans l'une des 4 zones géographiques définies par le gouvernement. Cette zone va déterminer le plafonnement des loyers exercées ainsi que le plafonnement des ressources des locataires : 

  • Zone A bis (Paris et 1ère couronne) : loyer de 17.43€/ m²
  • Zone A (ville de plus de 250 000 habitants) : loyer de 12.95€/ m²
  • Zone B1 (ville de 150 000 à 250 000 habitants) : loyer de 10.44€/m²
  • Zone B2 (ville de 50 000 à 150 000 habitants) : loyer de 9,07€/m²

Au-delà de cette réduction d’impôt, le Pinel, comme tout autre investissement locatif, permet à l’investisseur de réduire ses impôts en déduisant, à la fin de l’année, les intérêts d’emprunt ainsi que les charges locatives. En complément de cette déductibilité, le particulier pourra intégrer la réduction d’impôt générée et ainsi créer du déficit foncier dans la limite de 10 700€/ an. Il y a toutefois des règles pour investir avec la Loi Pinel.


La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier)

Solution de choix ciblée par les investisseurs depuis quelques années grâce à leur rendement, les SCPI sont des sociétés de gestion immobilière. Elles permettent aux investisseurs de se construire un patrimoine immobilier diversifiant et surtout d’investir dans des actifs plus importants sans pour autant mobiliser des montants très importants.

En tant qu’investisseur, vous allez acquérir des parts dans une SCPI et générer des revenus fonciers (basés sur la location des biens immobiliers). En effet, la SCPI est un mode d’investissement flexible qui permet aux particuliers de diversifier leur épargne en investissant dans de l’habitation, des locaux commerciaux, des bureaux, des centres de vies, des hôpitaux privés ou des plateformes logistiques. 

L’intérêt majeur de la SCPI est que pour un montant investi similaire au dispositif Pinel (ex : 300K€), on va pouvoir très largement diversifier son investissement et surtout lisser le risque. En effet, les SCPI détiennent un parc immobilier pour lequel la valorisation va varier de plusieurs millions à plusieurs milliards d’euros. On va donc pouvoir compter sur une centaine d’actifs et surtout plusieurs centaines de locataires ! Les risques locatifs sont ainsi mutualisés entre tous les détenteurs de parts. Il s’agit donc d’un actif sur lequel les contraintes de gestion ainsi que les risques liés aux impayés et les vacances locatives sont faibles voire inexistants selon les sociétés.

Investir en SCPI, c’est également maitriser son enveloppe d’investissement. En effet, l’idée étant d’investir sur des parts, les montants d’entrée sont beaucoup moins importants que sur de l’immobilier traditionnel. L’investissement en SCPI est donc plus accessible et permet de ne pas débloquer l’intégralité de ses liquidités.  


En définitive, investir dans une SCPI, c’est bénéficier d’une sécurité, d’une liquidité et d’une flexibilité que l’on ne retrouve pas dans l’immobilier direct. Accessible au plus grand nombre, la SCPI permet aux investisseurs de diversifier leur patrimoine et surtout de bénéficier d’une typologie d’investissement historiquement réservée aux plus fortunés. 

Formidable levier de rentabilité et de création de patrimoine, la SCPI peut répondre à plusieurs objectifs tels que la création de capital pour financer un autre projet immobilier, générer des revenus complémentaires ou bien même financer des projets entrepreneuriaux. 

À l’inverse, le dispositif Pinel offre beaucoup moins de flexibilité, de diversité et surtout de liquidité à ses investisseurs. Toutefois, les investissements en Pinel ne permettent pas toujours d'obtenir un rendement correct et ce, pour plusieurs raisons : le prix d'achat est 25 à 30% plus élevé par rapport au même type de bien situé au même endroit mais acheté dans l'ancien, les loyers sont plafonnés afin ne pas favoriser l'optimisation fiscale et patrimoniale et la réduction d'impôts est très faible (12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de détention).

Afin d’opter pour le dispositif le plus adapté à votre projet, il faut réaliser un bilan patrimonial, clarifier et fixer ses objectifs afin d’avoir une rentabilité optimale.


William Léon
Après un Master 2 en finance avec une spécialisation en gestion de patrimoine et une expérience de 3 ans dans un cabinet de gestion privé parisien, William a rejoint KAYS Wealth Management en 2018.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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