Chaque structure juridique a ses propresrègles fiscales. SCI, SAS, PEA... Le choix n'est pas anodin. Il déterminecomment vos revenus seront imposés et quelles optimisations vous pourrez mettreen place. Voilà pourquoi maîtriser ces subtilités devient indispensable.
Àretenir : La fiscalité d'un club deal immobilier n'estjamais figée. Elle dépend de votre profil, de la structure choisie et desstratégies mises en œuvre. Une bonne compréhension de ces mécanismes peut vousfaire économiser des milliers d'euros d'impôts.
Comprendre la fiscalité des club deals immobiliers
Définition et enjeux fiscaux spécifiques
Un club deal immobilier, c'est avant toutun groupe d'investisseurs qui se rassemblent pour acquérir ensemble un bienimmobilier. Contrairement à une SCPI où vous achetez des parts standardisées,ici, vous devenez réellement associé ou actionnaire d'une société dédiée.
Cette différence change tout sur le planfiscal. Vous n'êtes plus simple porteur de parts, mais véritable décideur.Cette position vous ouvre des possibilités d'optimisation fiscale inédites,mais aussi des obligations particulières.
La fiscalité d'un club deal immobiliersuit trois grands principes :
• Latransparence ou l'opacité fiscale selon la structure choisie • Le régime des revenus (fonciers,dividendes ou obligations) • Lespossibilités d'optimisation via des enveloppes fiscales
Impact du choix de structure sur l'imposition
Le choix de la structure juridique détermine entièrement votre fiscalité. Chaque forme a ses avantages selon votresituation personnelle.
Une SCI à l'impôt sur le revenu vous faitbénéficier de la transparence fiscale. Les revenus remontent directement dansvotre déclaration personnelle. Pratique pour déduire les déficits fonciers devos autres revenus.
Une SAS ou une SARL, elles, créent unebarrière fiscale. La société paie d'abord l'impôt sur les sociétés. Vous ne payezqu'ensuite sur les dividendes reçus. Cette double imposition peut semblerpénalisante, mais elle offre parfois des avantages inattendus.
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Fiscalité selon les structures juridiques
Club deal en SCI : transparence fiscale etrevenus fonciers
La SCI reste la structure préférée denombreux investisseurs. Sa souplesse de fonctionnement et sa fiscalitétransparente en font un choix naturel pour les club deals de rendement.
SCIà l'IR : intégration aux revenus fonciers
Avec une SCI soumise à l'impôt sur lerevenu, les revenus locatifs remontent directement dans votre déclarationpersonnelle. Vous les déclarez comme des revenus fonciers classiques, auprorata de vos parts dans la société.
Cette transparence fiscale présente desavantages certains :
• Déduction des charges réelles sanslimitation • Possibilité de créer du déficit foncier imputable sur le revenuglobal • Application des amortissements pour les biens meublés • Régimemicro-foncier possible si les revenus restent faibles
Le régime réel s'impose dès que lesrevenus de l'ensemble de vos biens fonciers dépassent 15 000 euros annuels.Vous devez alors déclarer précisément toutes les recettes et toutes lescharges.
Les charges déductibles sont nombreuses :frais de gestion, travaux d'entretien, assurances, taxes foncières, intérêtsd'emprunt. Cette déductibilité peut créer un déficit foncier, imputable sur vosrevenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an.
Exempleconcret : Jean investit 50 000 euros dans une SCI quiachète un immeuble de rapport. La SCI génère 3 000 euros de revenus annuelspour sa part, mais 4 500 euros de charges (travaux, intérêts...). Le déficit de1 500 euros vient réduire ses revenus imposables.
SCIà l'IS : double imposition société/associés
Une SCI peut opter pour l'impôt sur lessociétés. Cette option, irrévocable, change complètement la donne fiscale. Lasociété devient un écran fiscal entre vous et les revenus immobiliers.
La SCI paie d'abord l'IS sur sesbénéfices : • 15% sur les premiers 42 500 euros de bénéfices • 25% au-delà dece seuil
Les associés ne sont imposés qu'en cas dedistribution de dividendes. Ces dividendes subissent alors le prélèvementforfaitaire unique de 30% (12,8% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux).
Cette double imposition peut paraîtredissuasive. Pourtant, elle présente des avantages pour certains profils :
• Lissagefiscal : les bénéfices peuvent s'accumuler dans la société sans impositionimmédiate • Optimisation pour hautsrevenus : le taux global peut être inférieur au taux marginal d'imposition• Souplesse de distribution : vouschoisissez quand recevoir les dividendes
Club deal en SAS/SARL : régime des dividendes
Les sociétés de capitaux (SAS, SARL) suiventobligatoirement le régime de l'impôt sur les sociétés. Cette structure séduitpar sa souplesse de gouvernance et ses possibilités d'optimisation fiscale.
Imposition des bénéfices au niveau société
La société paie l'IS sur ses résultatsselon le barème progressif : • Taux réduit de 15% jusqu'à 42 500 euros debénéfices (sous conditions) • Taux normal de 25% au-delà
Ce taux réduit s'applique aux PMEréalisant moins de 10 millions d'euros de chiffre d'affaires. La plupart desclub deals immobiliers y sont éligibles.
La société peut déduire de nombreusescharges : frais financiers, amortissements, charges de copropriété, honorairesde gestion. Ces déductions réduisent mécaniquement l'assiette de l'IS.
Fiscalité des distributions aux associés
Les dividendes distribués subissent laflat tax de 30% par défaut. Cette imposition forfaitaire se décompose ainsi : •12,8% au titre de l'impôt sur le revenu • 17,2% au titre des prélèvements sociaux
Vous pouvez opter pour l'imposition aubarème progressif de l'IR. Cette option peut être intéressante si votre tauxmarginal d'imposition reste inférieur à 30%.
L'abattement de 40% s'applique alors surles dividendes, réduisant l'assiette imposable. Les prélèvements sociauxrestent dus au taux de 17,2%, mais une partie de la CSG devient déductible.
Calculcomparé : Pour 10 000 euros de dividendes avec un TMIde 30% :
- Flat tax : 3 000 euros d'impôts
- Barème progressif : (10 000 × 60%× 30%) + (10 000 × 17,2%) = 1 800 + 1 720 = 3 520 euros
La flat tax reste plus avantageuse danscet exemple.
Structures obligataires : flat tax etprélèvements sociaux
Certains club deals utilisent desstructures obligataires. Les investisseurs souscrivent des obligations émisespar la société immobilière plutôt que des actions ou parts sociales.
Cette approche simplifie la fiscalité.Les intérêts perçus sont imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30%. Pasde choix possible : c'est automatique.
Les intérêts obligataires échappent àl'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), contrairement aux parts de sociétésimmobilières. Cet avantage peut être déterminant pour les patrimoinesimportants.
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Optimisation fiscale avancée des club deals
Intégration dans un PEA/PEA-PME
Le Plan d'Épargne en Actions peutaccueillir des parts de club deals immobiliers sous certaines conditionsstrictes. Cette possibilité mérite qu'on s'y attarde : elle peut transformercomplètement la fiscalité de votre investissement.
Conditions d'éligibilité et plafonds
Pour être éligible au PEA, le club dealdoit respecter plusieurs critères cumulatifs :
• Structurejuridique : SAS ou SARL exclusivement (les parts de SCI sont exclues) • Activité opérationnelle : la sociétédoit avoir une activité réelle (location, gestion, développement) • Critères PME : moins de 250 salariés etchiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros
Le plafond du PEA classique s'élève à 150000 euros. Celui du PEA-PME atteint 225 000 euros. Ces deux enveloppes peuventse cumuler pour un plafond global de 375 000 euros.
Avantages fiscaux après 5 ans
La détention en PEA transformeradicalement la fiscalité. Après 5 ans de détention, les gains deviennenttotalement exonérés d'impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2%restent dus.
Cette exonération porte sur : • Lesdividendes perçus pendant la détention • Les plus-values réalisées lors de larevente • Les distributions exceptionnelles
Exempled'optimisation : Marie détient 100 000 euros de partsdans un club deal via son PEA-PME depuis 6 ans. Elle revend ses parts avec 40000 euros de plus-value. Sans le PEA, elle aurait payé 12 000 euros d'impôts(30%). Avec le PEA : seulement 6 880 euros de prélèvements sociaux. Économie :5 120 euros !
Dispositifs de défiscalisation compatibles
Certains club deals peuvent s'adosser àdes dispositifs de défiscalisation immobilière. Cette combinaison démultiplieles avantages fiscaux, mais impose des contraintes particulières.
Loi Malraux et club deals patrimoniaux
La loi Malraux permet de déduire 100% destravaux de restauration de votre revenu global. Les club deals spécialisés dansle patrimoine historique peuvent en bénéficier.
Les conditions sont strictes : • Bienssitués en secteur sauvegardé ou ZPPAUP • Travaux dirigés par un architecte desBâtiments de France
• Conservation du bien pendant 15 ansminimum
La réduction d'impôt peut atteindreplusieurs dizaines de milliers d'euros. Mais attention : elle ne dispense pasde l'impôt sur les plus-values à la revente.
Denormandie et rénovation immobilière
Le dispositif Denormandie s'applique auxtravaux de rénovation dans certaines villes moyennes. Les club deals deréhabilitation peuvent en bénéficier sous conditions.
La réduction d'impôt s'échelonne sur 6, 9ou 12 ans selon la durée d'engagement locatif : • 12% pour 6 ans de location •18% pour 9 ans de location
• 21% pour 12 ans de location
Cette réduction s'impute sur le montanttotal de l'investissement (acquisition + travaux), plafonné à 300 000 euros paran.
Stratégies selon le profil fiscal del'investisseur
Votre situation fiscale personnelle guidele choix de la structure optimale. Chaque profil a sa stratégie.
Profil "revenusmodestes" (TMI ≤ 30%) : La SCI à l'IR restesouvent la plus avantageuse. La transparence fiscale permet de déduiredirectement les déficits fonciers.
Profil "hautsrevenus" (TMI ≥ 41%) : La SAS avec détention enPEA devient intéressante. L'exonération après 5 ans compense largement ladouble imposition initiale.
Profil"patrimoine constitué" : L'optimisation IFIdevient prioritaire. Les structures obligataires ou la SCI à l'IS peuventlimiter l'assiette taxable.
Profil"primo-investisseur" : La simplicité prime.Une SCI à l'IR avec un régime micro-foncier évite les complications comptables.
Déclaration et obligations fiscales
Obligations déclaratives selon la structure
Chaque structure impose ses propresobligations déclaratives. Ces formalités ne sont pas qu'administratives : ellesconditionnent le bénéfice des avantages fiscaux.
SCIà l'IR : Déclaration annuelle obligatoire même enl'absence de revenus (formulaire 2072). Les associés reportent leur quote-partsur leur déclaration personnelle.
SAS/SARL : Liasse fiscale complète avec bilan, compte de résultat et annexes.Déclaration des résultats dans les 3 mois suivant la clôture.
Structure obligataire : L'émetteur déclare les intérêts versés.Vous recevez un IFU (Imprimé Fiscal Unique) récapitulatif pour votredéclaration.
Calendrier fiscal et échéances importantes
Le calendrier fiscal des club deals suitplusieurs échéances critiques :
31 décembre : Clôture de l'exercice fiscal pour laplupart des structures
15 mai : Date limite de dépôt des comptes et déclarationsfiscales des sociétés
Fin mai : Déclaration de revenus personnelle avec intégrationdes revenus fonciers ou de capitaux mobiliers
15 décembre : Déclaration IFI pour les patrimoinessupérieurs à 1,3 million d'euros
Respecter ces délais évite les pénalitésde retard. Un décalage peut coûter 10% d'amende sur les droits dus.
Documentation et justificatifs nécessaires
La tenue d'une documentation rigoureusesécurise vos déclarations fiscales. Les documents indispensables incluent :
• Bulletinsde souscription et certificats de parts ou actions • Relevés de compte de la société pour justifier les versements • Rapports de gestion annuels détaillantla situation de l'investissement • Avisd'imposition de la société pour les structures à l'IS
Les contrôles fiscaux sur les club dealsse multiplient. L'administration vérifie notamment la réalité de l'activitéimmobilière et le respect des conditions d'éligibilité aux dispositifs defaveur.
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Comparatifs fiscaux et cas pratiques
SCI vs SAS : quel impact fiscal selon le profil ?
La bataille entre SCI et SAS se jouesouvent sur des détails fiscaux. Voyons concrètement ce que cela donne selonvotre situation.
Cas pratique - Investisseur TMI 30%
Pierre investit 100 000 euros dans unclub deal générant 6% de rendement annuel net.
OptionSCI à l'IR :
- Revenus fonciers : 6 000 euros
- Impôt (30% + 17,2%) : 2 832 euros
- Revenus nets après impôt : 3 168euros
Option SAS hors PEA :
- Bénéfice société : 6 000 euros
- IS (15%) : 900 euros
- Dividende distribuable : 5 100euros
- Flat tax (30%) : 1 530 euros
- Revenus nets : 3 570 euros
La SAS l'emporte grâce au taux réduitd'IS. L'écart se creuse si le TMI dépasse 30%.
Calculs comparés avec exemples chiffrés
Les calculs fiscaux peuvent paraîtreabstraits. Prenons des exemples concrets pour y voir plus clair.
Tableau comparatif - Investissement 200 000 euros, rendement 7%
| Structure |
Revenus bruts |
Impôts société |
Impôts investisseur |
Net final |
Rendement net |
| SCI IR (TMI 30%) |
14 000€ |
0€ |
6 608€ |
7 392€ |
3,70% |
| SCI IS |
14 000€ |
2 100€ |
3 570€ |
8 330€ |
4,17% |
| SAS hors PEA |
14 000€ |
2 100€ |
3 570€ |
8 330€ |
4,17% |
| SAS en PEA (>5ans) |
14 000€ |
2 100€ |
2 047€* |
9 853€ |
4,93% |
*Seulement 17,2% de prélèvements sociaux
Ce tableau montre l'intérêt du PEA pourles détentions longues. L'économie fiscale peut représenter 1 point derendement supplémentaire !
Club deals français vs investissements européens
Les club deals européens attirent parleurs rendements souvent supérieurs. Leur fiscalité mérite un éclairageparticulier.
Avantagesfiscaux potentiels : • Exonération des prélèvementssociaux sur les revenus étrangers (selon les pays) • Application desconventions fiscales internationales • Possibilité de crédit d'impôt pourl'impôt payé à l'étranger
Contraintesspécifiques : • Déclaration obligatoire des comptesétrangers • Risque de change sur les investissements en devises • Complexitéadministrative accrue
L'Allemagne et les Pays-Bas restent lesdestinations privilégiées. Leurs conventions fiscales avec la France évitentgénéralement la double imposition.
FAQ - Fiscalité des club deals immobiliers
Quelleest la fiscalité la plus avantageuse pour un club deal immobilier ?
Celadépend entièrement de votre profil fiscal. Pour les revenus modestes (TMI ≤30%), la SCI à l'IR reste souvent optimale. Pour les hauts revenus, la SAS avecdétention en PEA devient très avantageuse après 5 ans. Les investisseurs soumisà l'IFI privilégient parfois les structures obligataires.
Peut-ondétenir des parts de club deal dans un PEA ?
Oui, mais sous conditions strictes. Leclub deal doit être structuré en SAS ou SARL (pas en SCI), avoir une activitéopérationnelle réelle et respecter les critères PME. Les parts de SCI ne sontjamais éligibles au PEA, quelle que soit leur activité.
Comment déclarer ses revenus de club deal immobilier ?
La déclaration dépend de la structurechoisie. Pour une SCI à l'IR, vous déclarez votre quote-part en revenusfonciers (cases 4BA à 4BE). Pour une SAS, vous déclarez les dividendes enrevenus de capitaux mobiliers (case 2DC). Les intérêts obligataires sedéclarent également en RCM.
Quels sont les avantages fiscaux des club deals en Europe ?
Les principaux avantages incluentl'exonération potentielle des prélèvements sociaux français (17,2%) etl'application des conventions fiscales évitant la double imposition. Certainspays comme l'Allemagne offrent des taux d'imposition avantageux. Attentioncependant aux obligations déclaratives renforcées.
SCI ou SAS pour un club deal : quel choix fiscal ?
La SCI convient mieux aux investisseurscherchant la simplicité et la transparence fiscale. Elle permet de déduiredirectement les déficits fonciers. La SAS séduit les profils sophistiquésvisant l'optimisation fiscale via le PEA ou la modulation des distributions. Lechoix dépend de vos objectifs et de votre TMI.
Les club deals permettent-ils la défiscalisation ?
Certains dispositifs sont compatiblesavec les club deals : loi Malraux pour le patrimoine historique, Denormandiepour la rénovation en centre-ville. Mais ces dispositifs imposent descontraintes strictes (durée de détention, plafonds, zones géographiques). Ladéfiscalisation ne doit jamais primer sur la qualité de l'investissement.
Quelle fiscalité en cas de revente de parts de club deal ?
La plus-value de cession suit le régimedes plus-values immobilières pour les SCI (avec abattements pour durée dedétention) ou des valeurs mobilières pour les SAS (flat tax de 30% ou barèmeprogressif). En PEA, l'exonération s'applique après 5 ans. Les moins-valuespeuvent généralement s'imputer sur d'autres plus-values.
Comment optimiser fiscalement son investissement en club deal ?
L'optimisation commence par le choix dela structure adaptée à votre profil. Pensez ensuite aux enveloppes fiscales(PEA pour les SAS éligibles), aux dispositifs de défiscalisation compatibles,et à l'étalement des plus-values dans le temps. Une simulation personnaliséereste indispensable avant tout investissement.
Synthèse et recommandations
La fiscalité des club deals immobiliers n'arien d'une science exacte. Elle évolue avec votre situation personnelle, lesréformes fiscales et les spécificités de chaque investissement.
Les points clés à retenir :
- Le choix de structure détermine tout - SCI pour la simplicité, SAS pour l'optimisation
- Le PEA transforme la donne - Mais sous conditions strictes d'éligibilité
- Votre TMI guide la stratégie - Les hauts revenus ont plus d'optionsd'optimisation
- Ladocumentation sécurise - Conservez tous lesjustificatifs de vos investissements
L'expertise comptable et fiscale devientindispensable dès que les montants deviennent significatifs. Les erreurscoûtent cher, les optimisations bien menées rapportent gros.
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Cetarticle présente les règles fiscales en vigueur au 1er janvier 2025. Lafiscalité peut évoluer. Consultez toujours un professionnel avant de prendrevos décisions d'investissement.
