La COVID-19 a profondément modifié la psychologie et le fonctionnement de l’économie mondiale. Le risque sanitaire s’est normalisé au sein des entreprises, accélérant ainsi la mise en place de mesures de prévention et d'aménagements des espaces de travail. En outre, c’est une prise de conscience à l’échelle planétaire quant à l’organisation future de notre environnement, de nos échanges et, plus globalement, de notre façon de vivre.

L’urgence qualifie la situation. En effet, la crise sanitaire a forcé le télétravail pendant la période de confinement et posé la question de sa généralisation post-COVID19.

Le bureau fait-il toujours sens ? Quelles perspectives pour le secteur des bureaux ? Quel est son impact sur les revenus et les valorisations des SCPI ?

Éphémère ou effet de norme ?

Les premiers jours de confinement ont laissé place à l’euphorie d’une vie professionnelle à la maison permettant de profiter d’une certaine liberté d’organisation, mise au profit de soi.

Les résultats positifs sont très vite arrivés pour les entreprises étant préparées à du télétravail à grande échelle ou ayant une organisation permettant sa mise en place rapide, avec un gain de productivité certain pour des activités de cadres supérieurs, ayant d’importants besoins de concentration.

D’après une étude menée par Malakoff Humanis à la sortie du confinement, 84% des salariés souhaitaient intégrer plus régulièrement le télétravail dans leur cadre professionnel.

Ce discours doit toutefois être nuancé. La fonction exercée au sein de l’entreprise, ainsi que la structure familiale des collaborateurs, sont autant de facteurs jouant en faveur, ou non, du télétravail  : il est, en effet, plus facile de travailler de chez soi en l’absence d’enfant(s) à charge et/ou lorsque son logement comporte un espace de travail dédié. 

Par ailleurs, un(e) manager, en concubinage et avec des enfants, observera, les premiers jours, un gain significatif quant au temps octroyé à sa vie de famille mais se rendra compte, a contrario, de la difficulté croissante à superviser et interagir avec ses équipes, en l’absence de réels contacts humains. Dans les deux cas, la frontière est franchie : environnement professionnel et personnel ne font plus qu’un. 

Si de nombreux salariés semblent s’être réjouis de ce nouveau mode de travail, beaucoup restent encore attachés à leur lieu de travail. Ce dernier reste, en effet, le facteur privilégié de maintien du lien social. La présence de locaux professionnels renforcent également le sentiment d'appartenance des salariés à leur entreprise, cette dernière étant moins évidente quand les seules interactions avec ses collègues se font par écrans interposés. Outre la complexification du management et de l’organisation, le confinement a également permis de constater que les salariés ne disposaient pas toujours d’un espace dédié et adapté pour travailler dans de bonnes conditions.

Le gain d’efficience, prétendument permis par le télétravail, n’est que théorique pour la majeure partie des secteurs activités, les risques prenant une place importante d’après une étude menée par l’ANDRH (association nationale des DRH) :

• baisse du sentiment d’appartenance à l’entreprise ;
• moins d’interactions sociales ;
• risques psycho-sociaux ;
• baisse de la créativité ;
• turn-over et problème de fidélisation et d’intégration des salariés.

Le télétravail : oui, mais à petites doses...

Cependant, il ne faut pas négliger l’efficacité du télétravail, tant pour les employés que les employeurs, lorsqu’il est parfaitement intégré et limité. La réalité des chiffres montre, qu’aujourd’hui, seulement 15% des employés profitent pleinement du télétravail, la part des télétravailleurs ayant fortement chuté après le déconfinement (27%). Il existe cependant de grandes disparités en fonction des régions / grands pôles d’attractivité.

La baisse de consommation de m²/ travailleurs est une réalité. Dans ce cas, nous parlons de “transformation” des espaces de travail : d’un open-space, qui force la promiscuité et la cacophonie, les salariés passent à un lieu de travail plus agréable dans lequel les actes sont réduits à l’essentiel. Les entreprises doivent donc aujourd’hui penser des nouveaux espaces de travail plus adaptés à nos nouvelles façons d’interagir.

D’après une étude menée par Natixis, il faudrait anticiper une baisse de la reconduction ou la mise en place de nouveaux baux de 20 à 30%. Du fait du ralentissement économique, les entreprises et les promoteurs pourraient être tentés de reporter leurs investissements. C’est notamment le cas des SCPI aux thématiques touristiques ou commerciales, plus impactées par la crise sanitaire. 

La demande reste néanmoins soutenue pour les bureaux dit « prime » situés dans les grandes agglomérations françaises et européennes. Ainsi, les grandes SCPI liées aux domaines des bureaux, de la santé, de la logistique ou d’e-commerce sont jusqu’alors parvenues à contenir la baisse des rendements en pérennisant les baux et, ainsi, à protéger les investisseurs contre la vacance locative. 

Les espaces étant limités, les rentabilités restent attrayantes et la volatilité sur valorisation, limitée. La diversification du patrimoine immobilier doit être davantage prise en compte. Prenons en exemple les SCPI spécialisées sur les bureaux dit « prime », dont la rentabilité moyenne au plus fort de la crise COVID-19 ont été maintenues aux alentours de 4,5% et 5,5% pour les meilleures d’entre elles, alors que les SCPI de commerces ont été plus impactées. L’immobilier locatif d’habitation a, lui aussi, bien résisté, en partie grâce au chômage partiel.

Quelles perspectives pour le secteur des bureaux ?

Malgré la crise sans précédent que nous traversons, ses effets sur la distribution de dividendes devraient être limités. En cette période d’incertitude, les SCPI bien gérées devraient ainsi être particulièrement résilientes et pouvoir tirer leur épingle du jeu en utilisant leur trésorerie… pour acheter des locaux à plus bas prix et ainsi augmenter la qualité de leur parc dans les années à venir.

Grâce à de bonnes performances et une volatilité moindre que celle des marchés financiers, elles répondent ainsi parfaitement aux besoins des épargnants qui en acceptent les risques.

En temps de crise, l’immobilier de qualité reste ainsi une valeur refuge, les marchés financiers étant plus largement plébiscités par des investisseurs moins averses au risque.

Il va cependant devenir de plus en plus difficile pour les investisseurs de choisir le(s) bien(s) ou le(s) secteur(s) les plus performants sur le long terme... d’où la nécessité aujourd’hui d’être accompagné(e) par un professionnel compétent.