L’immobilier locatif est un univers extrêmement vaste allant de l’acquisition d’un parking à celle d’un immeuble de rapport. L’important est évidemment de sélectionner l’investissement en fonction de ses objectifs patrimoniaux, de ses capacités financières mais aussi de ses projets de vie.

Certains ne verront dans leur investissement immobilier locatif qu’une manière de se créer des rentes complémentaires, d’autres comme du capital qu’ils créent d’années en années. Certains voudront surtout profiter de la baisse d’impôts liés à des dispositifs défiscalisant bien précis et d’autres préféreront la pierre aux fluctuations de la bourse.

Quel que soit le but, il est essentiel de connaître les différents régimes fiscaux qui existent aujourd’hui en France. Le régime réel, le micro foncier, le micro-BIC, les différents dispositifs de défiscalisation ou encore le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). 

Investissement locatif, quel régime fiscal ?

Le régime réel

Le régime classique ou plus communément appelé régime réel est très simple à comprendre. Chaque année, au moment de la déclaration d'impôts, il faut tout d’abord choisir un régime de déclaration. Si aucune disposition n’a été prise on déclare alors des revenus fonciers. 

Il faudra simplement soustraire aux loyers toutes les charges que l’on a supportées au cours de l’année, comme les travaux, frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, ou encore charges de copropriété. On se retrouvera donc soit avec un bénéfice foncier, si les loyers sont supérieurs aux charges, soit un déficit foncier, si les loyers sont inférieurs aux charges. Il est ici important de noter l’importance du déficit foncier. Celui-ci est reportable sur le revenu global ! Dans la limite de 10 700 euros par an. Mais le surplus peut être reporté et encore déduit pendant six ans sur l’ensemble des revenus ou pendant dix ans sur les revenus fonciers. 

Ce régime réel ne concerne que les locations « nues ».

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est peu connu et pourtant il est fiscalement intéressant.

Il s’applique dès lors que l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros par an. C’est-à-dire les loyers d’une location nue à quoi peuvent s’ajouter des recettes exceptionnelles ainsi que des loyers provenant de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) ou encore de SCPI. On peut toutefois choisir le régime réel même si l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros, mais ce choix sera irrévocable pendant trois ans. 

L’intérêt de ce régime est qu’un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus locatifs. Cependant, on ne peut plus déduire les véritables frais, que nous avons vu un peu plus haut. Un choix est donc à faire en fonction des possibles travaux ou autres faux frais pouvant faire pencher la balance vers le régime réel. 

Enfin, les revenus fonciers doivent provenir de biens loués non meublés mais certains dispositifs fiscaux sont eux aussi éligibles. Il s’agit des Malraux nouveaux, des Duflot, des Pinel, ou encore des Scellier, sous certaines conditions. Les revenus provenant de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés civiles en placement immobilier (SCPI) peuvent eux aussi profiter de ce statut à condition que ces sociétés ne bénéficient pas d’avantages fiscaux ou alors que ces derniers correspondent à ceux cités précédemment. L’investisseur doit être détenteur en direct d’au moins un autre bien, toujours loué non meublé.

Le régime réel et micro-foncier sont donc deux régimes basiques et intéressants pouvant entraîner une certaine réduction d’impôt. Cependant cela est rarement le but recherché par l’investisseur. 

Quels dispositifs peuvent donc être mis en place en 2021 pour une personne cherchant surtout à réduire ses impôts ?

Les dispositifs de défiscalisation 

Faisons donc une revue des principales lois et dispositifs qui peuvent être appliqués aujourd’hui.

La loi Pinel 

Comment ne pas parler de la loi Pinel ! Venue remplacer le dispositif Duflot fin 2014, ce dispositif est sûrement le plus populaire des processus de défiscalisation.

L’idée est d’acheter un bien immobilier neuf ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA), en échange d’une réduction d’impôt, variable selon la durée de mise en location du bien.

Pour  six ans de location, la réduction d’impôt sur le revenu sera de 12 % et de 18 % pour neuf années de location. Pour douze ans de location, elle sera de 21 %. 

Si le principe est relativement simple, il faut tout de même avoir conscience des avantages et inconvénients de cet investissement. Commençons par les points forts. 

1. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut être reporté sur l’impôt dû des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
2. La création d’un déficit foncier est là aussi possible ! Le plafond de 10 700 euros par foyer fiscal est toujours présent, le surplus est encore une fois reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.
3. Il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Maintenant il faut comprendre les contraintes imposées. 

1. Les loyers doivent respecter des plafonds fixés chaque année en fonction de la zone dans laquelle le bien est situé.
2. Le prix de revient du bien est désormais retenu dans la limite de plafond par mètre carré de surface habitable, fixés par décret en fonction de la localisation du logement.
3. L’obligation de garder et louer le bien dans les douze mois suivant la livraison du bien, sauf décès, invalidité, ou licenciement.
4. L’investissement est plafonné à 300 000 euros et à deux biens par an.
5. A partir de 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif seront éligibles.

La loi Denormandie

Continuons avec la loi Denormandie, dernière en date, qui complète la loi Pinel.

Les réductions d’impôts sont les mêmes que pour le Pinel mais la différence se fera sur la typologie de biens. Ici ce sera sur des biens anciens, généralement en centre-ville, qui ont besoin d’être rénovés. Attention tout de même, ce dispositif est clairement pour encourager les travaux liés à la performance énergétique des biens, et non pas ceux liés à de la rénovation pure et dure comme d’autres dispositifs. Les travaux devront d’ailleurs représenter au moins 25 % du prix du bien.

Les villes concernées, environ 250, sont répertoriées à l’avance et doivent avoir signé la convention « Cœur de ville » avec l’Etat ou être soumises à une Opération de revitalisation du territoire (OTR).

L’idée de rénover des biens afin d’obtenir une réduction d’impôt n’est pas venue avec le dispositif Denormandie. On a pour exemple la loi Malraux de 1962 ou celle sur les Monuments Historiques de 1913 ! Voyons justement les différences entre ces deux lois.

La loi Malraux 

Il s’agit d’acquérir un bien immobilier classé, dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUD) pour le louer, pendant au moins 9 ans, à un tiers en tant que résidence principale. On prendra en compte des travaux jusqu’à une valeur de 400 000 euros sur quatre années consécutives et ils devront être suivis par un architecte de France, et on pourra alors déduire de ses impôts 22 % des travaux effectués si le bien est en ZPPAUD ou 30 % si le bien est situé dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSVM) approuvés et un quartier ancien dégradé (QAD).

La loi monuments historiques

Il s’agit d’acquérir un bien qui doit être classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ou qui fait partie du patrimoine national et avoir le label délivré par la fondation du patrimoine. Le bien doit être conservé au moins quinze ans mais ici, les travaux de rénovation ne sont pas plafonnés et on peut en déduire 100 % du montant ! Le déficit foncier est aussi imputable sur le revenu global du foyer. Dernier gros avantage, les droits de succession peuvent être exonérés, à condition d’avoir signé une convention avec le ministère de la Culture.

Ces deux lois participent pleinement à la sauvegarde de notre patrimoine national, même si ce dernier dispositif concerne les très gros patrimoines. Comment donc obtenir un investissement fiscalement optimal sans avoir les contraintes du Pinel ou les dépenses exorbitantes des monuments historiques ?

Se tourner vers la location meublée !