Les différents régimes fiscaux en immobilier locatif

En bref

Les différents régimes fiscaux en immobilier locatif dépendent du type de location. Dans le cas d’une location non meublée, vous pouvez opter soit pour le régime réel, soit pour le régime micro-foncier. On parle alors dans ce cas de revenus fonciers. Dans le cas d’une location meublée, vous êtes imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux statuts sont alors possibles. Celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Ils permettent tous deux de bénéficier d’avantages fiscaux. A ces régimes fiscaux s’ajoutent des dispositifs qui permettent de réduire la fiscalité, tels que le Pinel, le Denormandie, ou encore le Malraux. Ils sont fonction de la typologie des biens.

L’immobilier locatif est un univers extrêmement vaste allant de l’acquisition d’un parking à celle d’un immeuble de rapport. L’important est évidemment de sélectionner l’investissement en fonction de ses objectifs patrimoniaux, de ses capacités financières mais aussi de ses projets de vie.

Certains ne verront dans leur investissement immobilier locatif qu’une manière de se créer des rentes complémentaires, d’autres comme du capital qu’ils créent d’années en années. Certains voudront surtout profiter de la baisse d’impôts liés à des dispositifs défiscalisant bien précis et d’autres préféreront la pierre aux fluctuations de la bourse.

Quel que soit le but, il est essentiel de connaître les différents régimes fiscaux qui existent aujourd’hui en France. Le régime réel, le micro foncier, le micro-BIC, les différents dispositifs de défiscalisation ou encore le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). 

Pour compléter ce sujet, nous vous donnons 5 conseils pour réussir votre premier achat locatif.

Investissement locatif, quel régime fiscal ?

Le régime réel

Le régime classique ou plus communément appelé régime réel est très simple à comprendre. Chaque année, au moment de la déclaration d'impôts, il faut tout d’abord choisir un régime de déclaration. Si aucune disposition n’a été prise on déclare alors des revenus fonciers

Il faudra simplement soustraire aux loyers toutes les charges que l’on a supportées au cours de l’année, comme les travaux, frais de gestion, primes d’assurance, taxe foncière, ou encore charges de copropriété. On se retrouvera donc soit avec un bénéfice foncier, si les loyers sont supérieurs aux charges, soit un déficit foncier, si les loyers sont inférieurs aux charges. Il est ici important de noter l’importance du déficit foncier. Celui-ci est reportable sur le revenu global ! Dans la limite de 10 700 euros par an. Mais le surplus peut être reporté et encore déduit pendant six ans sur l’ensemble des revenus ou pendant dix ans sur les revenus fonciers. 

Ce régime réel ne concerne que les locations « nues ».

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est peu connu et pourtant il est fiscalement intéressant.

Il s’applique dès lors que l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros par an. C’est-à-dire les loyers d’une location nue à quoi peuvent s’ajouter des recettes exceptionnelles ainsi que des loyers provenant de SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR) ou encore de SCPI. On peut toutefois choisir le régime réel même si l’ensemble des revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros, mais ce choix sera irrévocable pendant trois ans. 

L’intérêt de ce régime est qu’un abattement de 30 % est automatiquement appliqué sur les revenus locatifs. Cependant, on ne peut plus déduire les véritables frais, que nous avons vu un peu plus haut. Un choix est donc à faire en fonction des possibles travaux ou autres faux frais pouvant faire pencher la balance vers le régime réel. 

Enfin, les revenus fonciers doivent provenir de biens loués non meublés mais certains dispositifs fiscaux sont eux aussi éligibles. Il s’agit des Malraux nouveaux, des Duflot, des Pinel, ou encore des Scellier, sous certaines conditions. Les revenus provenant de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés civiles en placement immobilier (SCPI) peuvent eux aussi profiter de ce statut à condition que ces sociétés ne bénéficient pas d’avantages fiscaux ou alors que ces derniers correspondent à ceux cités précédemment. L’investisseur doit être détenteur en direct d’au moins un autre bien, toujours loué non meublé.

Le régime réel et micro-foncier sont donc deux régimes basiques et intéressants pouvant entraîner une certaine réduction d’impôt. Cependant cela est rarement le but recherché par l’investisseur. 

Quels dispositifs peuvent donc être mis en place en 2021 pour une personne cherchant surtout à réduire ses impôts ?

Les dispositifs de défiscalisation 

Faisons donc une revue des principales lois et dispositifs qui peuvent être appliqués aujourd’hui.

La loi Pinel 

Comment ne pas parler de la loi Pinel ! Venue remplacer le dispositif Duflot fin 2014, ce dispositif est sûrement le plus populaire des processus de défiscalisation.

L’idée est d’acheter un bien immobilier neuf ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA), en échange d’une réduction d’impôt, variable selon la durée de mise en location du bien.

Pour  six ans de location, la réduction d’impôt sur le revenu sera de 12 % et de 18 % pour neuf années de location. Pour douze ans de location, elle sera de 21 %. 

Si le principe est relativement simple, il faut tout de même avoir conscience des avantages et inconvénients de cet investissement. Commençons par les points forts. 

  1. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde peut être reporté sur l’impôt dû des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
  2. La création d’un déficit foncier est là aussi possible ! Le plafond de 10 700 euros par foyer fiscal est toujours présent, le surplus est encore une fois reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.
  3. Il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

Maintenant il faut comprendre les contraintes imposées. 

  1. Les loyers doivent respecter des plafonds fixés chaque année en fonction de la zone dans laquelle le bien est situé.
  2. Le prix de revient du bien est désormais retenu dans la limite de plafond par mètre carré de surface habitable, fixés par décret en fonction de la localisation du logement.
  3. L’obligation de garder et louer le bien dans les douze mois suivant la livraison du bien, sauf décès, invalidité, ou licenciement.
  4. L’investissement est plafonné à 300 000 euros et à deux biens par an.
  5. A partir de 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif seront éligibles.

Pour compléter ce sujet, nous vous conseillons de lire également cet article : Immobilier locatif, SCPI ou Pinel ?

La loi Denormandie

Continuons avec la loi Denormandie, dernière en date, qui complète la loi Pinel.

Les réductions d’impôts sont les mêmes que pour le Pinel mais la différence se fera sur la typologie de biens. Ici ce sera sur des biens anciens, généralement en centre-ville, qui ont besoin d’être rénovés. Attention tout de même, ce dispositif est clairement pour encourager les travaux liés à la performance énergétique des biens, et non pas ceux liés à de la rénovation pure et dure comme d’autres dispositifs. Les travaux devront d’ailleurs représenter au moins 25 % du prix du bien.

Les villes concernées, environ 250, sont répertoriées à l’avance et doivent avoir signé la convention « Cœur de ville » avec l’Etat ou être soumises à une Opération de revitalisation du territoire (OTR).

L’idée de rénover des biens afin d’obtenir une réduction d’impôt n’est pas venue avec le dispositif Denormandie. On a pour exemple la loi Malraux de 1962 ou celle sur les Monuments Historiques de 1913 ! Voyons justement les différences entre ces deux lois.

La loi Malraux 

Il s’agit d’acquérir un bien immobilier classé, dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUD) pour le louer, pendant au moins 9 ans, à un tiers en tant que résidence principale. On prendra en compte des travaux jusqu’à une valeur de 400 000 euros sur quatre années consécutives et ils devront être suivis par un architecte de France, et on pourra alors déduire de ses impôts 22 % des travaux effectués si le bien est en ZPPAUD ou 30 % si le bien est situé dans un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSVM) approuvés et un quartier ancien dégradé (QAD).

La loi monuments historiques

Il s’agit d’acquérir un bien qui doit être classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, ou qui fait partie du patrimoine national et avoir le label délivré par la fondation du patrimoine. Le bien doit être conservé au moins quinze ans mais ici, les travaux de rénovation ne sont pas plafonnés et on peut en déduire 100 % du montant ! Le déficit foncier est aussi imputable sur le revenu global du foyer. Dernier gros avantage, les droits de succession peuvent être exonérés, à condition d’avoir signé une convention avec le ministère de la Culture.

Ces deux lois participent pleinement à la sauvegarde de notre patrimoine national, même si ce dernier dispositif concerne les très gros patrimoines. Comment donc obtenir un investissement fiscalement optimal sans avoir les contraintes du Pinel ou les dépenses exorbitantes des monuments historiques ?

Se tourner vers la location meublée !

Les avantages fiscaux de la location meublée

Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP) 

Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur meublé professionnel (LMP) sont extrêmement avantageux fiscalement, surtout comparés à la location nue. 

La première différence est la catégorie d’imposition. On ne déclare plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La deuxième différence n’est pas fiscale mais fait référence au contenu du bien, celui-ci doit être meublé selon les termes précisés par la loi ALUR de 2014 relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové. 

La troisième différence, et majeure, est l’amortissement. On peut amortir la valeur de construction du bien, qui diffère en fonction de sa localisation, qui représente généralement entre 70 % et 85 % de la valeur du bien. La valeur restante est celle du terrain et n’est pas amortissable. On peut donc se retrouver à ne pas payer d’impôts sur ses revenus fonciers sans engager de gros travaux et sans avoir de plafonds sur les loyers perçus et donc avoir donc une rentabilité intéressante ! Nous n’avons donc pas à choisir entre rentabilité et optimisation fiscale. 

Attention à ne pas opter pour le régime du micro-BIC, parallèle entre le régime réel et le micro-foncier ! Celui-ci est applicable dès lors que les loyers annuels ne dépassent pas 72 600 euros, un abattement forfaitaire de 50 % étant alors appliqué. Le résultat s'ajoute aux autres revenus pour être imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Sans oublier les prélèvements sociaux de 17,2 %.

L’autre avantage du LMNP est qu’il peut être géré par des sociétés spécialisées, on peut donc investir dans d’autres secteurs que ceux de l’habitation comme le tourisme, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes ou encore le secteur de la santé via des EHPAD. Ne pas oublier que la diversification est la clé de la création de patrimoine. On n’aura pas non plus toutes les contraintes liées à la gestion du bien.

L’amortissement permet donc d’optimiser les impôts sur les revenus fonciers mais généralement il entraîne une exposition à un impôt sur la plus-value plus important. Ce n’est pas le cas pour le LMNP ! La base imposable sera calculée de la manière suivante : prix de vente – prix d’achat et le régime des plus-values des particuliers sera appliqué. 

Avant de parler du LMP, il convient de présenter le LMNP Censi-Bouvard. Ce mécanisme d’investissement locatif permet d’obtenir une réduction d’impôt. Celui-ci est généralement moins intéressant puisqu’il ne permet d’amortir qu’une partie du bien mais offre une réduction d’impôt de 11 % du montant hors taxes investi. 

Cette parenthèse close, il faut étudier le statut LMP. Il est grandement similaire à celui du LMNP cependant pour y être éligible, deux conditions s’imposent. 

  1. Les revenus fonciers doivent être supérieurs à 23 000 euros toutes taxes comprises par an.
  2. Les revenus fonciers doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer. 

Au-delà de ces conditions, quelles différences entre le LMP et le LMNP ?

Depuis 2021, les bailleurs n’étant pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) vont voir les taux de cotisations sociales augmenter ! De plus, les propriétaires devront supporter quoi qu'il arrive un forfait minimal de 1 145 euros, même si le revenu déclaré est nul.

Le traitement des plus-values est lui aussi bien différent ! Tout d’abord les amortissements sont rapportés dans le calcul de la base imposable. Celle-ci est donc par définition plus importante. En plus de cela, il existe deux impositions. Celle à court-terme, potentiellement exonérée sous certaines conditions, et celle à long terme. Un calcul s’impose et le choix entre LMP et LMNP se fera au cas par cas afin d’économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Pour rappel, pour les biens détenus en direct ou au sein de sociétés à l’impôt sur le revenu, les plus-values sont fiscalisées à hauteur de 19 %, plus les prélèvements sociaux à 17,2 %. A noter qu’il existe un abattement progressif en fonction de la durée de détention des biens jusqu’à une exonération totale au bout de vingt-deux ans sur les plus-values et au bout de trente ans sur les prélèvements sociaux. 

Lorsque les biens sont détenus au sein d’une société à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values sont fiscalisées à hauteur de l’IS. Attention à l’amortissement du bien. 

Attention ! Il ne faut pas confondre la réduction d’impôt et la déduction d’impôt. La réduction d'impôt vient en déduction de l'impôt calculé selon le barème progressif, c’est une somme qui est soustraite du montant de l’impôt. Tandis que la déduction d’impôt impact le revenu imposable, comme la déduction des frais professionnels de vos traitements et salaires ou la déduction du revenu brut global de la pension alimentaire versée aux enfants. 

La déclaration des revenus 

Les différents régimes ont tous leurs avantages et inconvénients et ne répondront donc pas aux mêmes objectifs. De plus, un dernier élément reste à éclaircir. Celui de la déclaration des revenus.

On parle ici des revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus moins les charges déductibles, à déclarer aux impôts chaque année. La source de ces revenus n’importe guère qu’il s’agisse d’une location nue d’un appartement, d’un immeuble, de murs de commerce ou de bureaux, ou encore des biens assujettis à l’un des dispositifs fiscaux vus précédemment. Cela concerne aussi des biens logés à l’intérieur de Société civile immobilières (SCI) dites « transparentes » fiscalement. Ici on parle toujours de revenus fonciers ! 

Concernant les locations meublées LMNP et LMP, les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont eux aussi soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces revenus sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu de la même manière que les traitements, les salaires, les pensions ou encore les rentes viagères qui sont plus communs pour tous. Il faut donc additionner ses revenus fonciers à ses « revenus professionnels », le cas échéant, afin de déterminer sa tranche marginale d’imposition (TMI).

Le mois de Mai et celui de Juin sont fréquemment ceux qui accompagnent la déclaration de revenus, mais laquelle choisir pour ces fameux revenus fonciers ?

La déclaration 2044 concernera les revenus fonciers « classiques » au réel. Pour les revenus provenant de biens liés à un système de défiscalisation on utilisera la 2044-SPE. Petite spécificité, le régime micro-foncier, évoqué en première partie, se déclare directement sur la 2042 et l’abattement des 30 % forfaitaire est automatiquement appliqué !

Globalement la première déclaration peut paraître compliquée et l’appel à un conseiller financier ou un comptable peut être grandement utile, mais une fois la mécanique maîtrisée cela devient beaucoup plus rapide.

Il existe de multiples façons d’investir en immobilier, sans compter les mécanismes encore plus compliqués faisant appel à des sociétés civiles ou commerciales.

Comment choisir son investissement locatif en fonction de sa localisation, de son secteur d’activité, et bien évidemment de son régime fiscal ? Difficile de trouver chaussure à son pied lorsque l’on est profane, faire appel à un professionnel est fortement conseillé pour ne pas se tromper et le regretter pendant les dix prochaines années.

Quentin Thévenot
Titulaire d'une licence d'économie de la Toulouse School of Economics et d'un Master en finance de marché (Financial Markets & Risk Evaluation - FiRE), Quentin a réalisé un stage en gestion d'actifs avant de rejoindre KAYS Wealth Management en 2018.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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Les différents régimes fiscaux en immobilier locatif dépendent du type de location. Dans le cas d’une location non meublée, vous pouvez opter soit pour le régime réel, soit pour le régime micro-foncier. On parle alors dans ce cas de revenus fonciers. Dans le cas d’une location meublée, vous êtes imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux statuts sont alors possibles. Celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Ils permettent tous deux de bénéficier d’avantages fiscaux. A ces régimes fiscaux s’ajoutent des dispositifs qui permettent de réduire la fiscalité, tels que le Pinel, le Denormandie, ou encore le Malraux. Ils sont fonction de la typologie des biens.