IRL, indice de référence des loyers, révision du loyer, location nue, bail d’habitation
Réponse directe : l'IRL sert principalement à plafonner la révision annuelle du loyer d'un logement utilisé comme résidence principale lorsque le bail contient une clause de révision. Le dernier indice publié au 14 septembre 2026 est celui du deuxième trimestre 2026, fixé à 148,37 en métropole continentale, avec une variation annuelle de 1,15 %. Source : Insee.
L'IRL est publié chaque trimestre par l'Insee. Il ne fixe pas automatiquement le montant initial d'un loyer et ne remplace pas les règles d'encadrement local, les clauses du bail ou les dispositions propres à certains contrats.
Cette page présente les règles générales vérifiées au 14 septembre 2026. Elle ne remplace pas l'examen d'un bail, d'une demande de révision, d'un classement DPE ou de la situation juridique d'un logement.
1. Quel est le dernier IRL publié en 2026 ?
Au 14 septembre 2026, le dernier IRL publié est celui du deuxième trimestre 2026. L'Insee indique une valeur de 148,37 en métropole continentale, 146,22 en Corse et 146,94 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution. La publication du troisième trimestre 2026 est annoncée pour le 15 octobre 2026.
| Trimestre | Métropole | Corse | Article 73 | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | 146,22 | 146,94 | +1,15 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | 142,38 | 143,78 | +0,78 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | 141,59 | 142,98 | +0,79 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | 141,58 | 142,97 | +0,87 % |
Les séries territoriales ne sont pas interchangeables. Le territoire du logement doit être identifié avant d'appliquer une variation à un loyer.
2. Quelle formule utiliser pour réviser un loyer ?
Pour un bail d'habitation concerné par l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, le calcul porte sur le loyer mensuel hors charges, avec le trimestre prévu au contrat ou, à défaut, le dernier indice publié à la signature du bail, selon l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente
Exemple hypothétique : un loyer mensuel hors charges de 800 €, révisé avec un IRL passant de 146,68 à 148,37, donnerait 800 × 148,37 ÷ 146,68 = 809,22 €. Cet exemple illustre uniquement la formule et ne confirme pas que la révision est possible dans un bail donné.
| Situation | Référence à examiner | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Le bail précise un trimestre | Trimestre prévu au contrat, comparé au même trimestre de l'année précédente | Ne pas le remplacer automatiquement par le dernier indice publié |
| Le bail prévoit une date annuelle | Date et clause de révision prévues au contrat | Une seule révision peut intervenir par an |
| Le bail ne précise pas la référence | Dernier IRL publié à la date de signature du bail | La date de signature et la version publiée de l'indice doivent être documentées |
| Un complément de loyer existe | Base de révision à apprécier selon les règles de l'encadrement local | Le contrat et les règles locales doivent être relus séparément |
3. La révision est-elle automatique ?
Non. La clause de révision, la fréquence prévue, le trimestre de référence et la demande du bailleur doivent être réunis. Le bailleur doit manifester sa volonté d'appliquer la révision dans l'année suivant la date prévue. La révision prend effet à compter de la demande et ne permet pas de récupérer automatiquement plusieurs années.
| Point à vérifier | Règle générale | Risque d'erreur |
|---|---|---|
| Clause du bail | Le contrat doit prévoir la révision annuelle | Sans clause, l'IRL ne permet pas à lui seul de réviser le loyer |
| Fréquence | Une révision au maximum par an | La date applicable dépend du bail ou de la règle supplétive |
| Demande du bailleur | La demande doit intervenir dans l'année suivant la date de révision | La révision non demandée dans le délai est perdue |
| Logement F ou G | Le gel de la révision s'applique dans les situations prévues par la loi | La date du bail, le territoire et le classement DPE doivent être vérifiés |
| Encadrement local | Le niveau initial et le complément de loyer suivent des règles distinctes | Ne pas confondre plafond local et variation annuelle de l'IRL |
4. Meublé, bail mobilité et logement social : quels cas particuliers ?
Pour une location meublée constituant la résidence principale, les règles de révision s'appliquent selon les conditions propres au bail. Lorsque les charges sont prévues sous forme de forfait, ce forfait peut être révisé dans les mêmes conditions que le loyer principal. Les provisions pour charges suivent une logique distincte.
Le bail mobilité est un régime spécifique : son loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. Le loyer d'un logement social est, lui, révisé chaque 1er janvier selon une règle propre fondée sur les IRL du deuxième trimestre des années précédentes.
| Type de contrat | Règle à retenir | Source ou vigilance |
|---|---|---|
| Location nue en résidence principale | Révision possible si le bail contient une clause et si la demande respecte le délai | Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Location meublée classique | Règles de révision applicables au bail meublé constituant la résidence principale | Ne pas confondre forfait et provisions de charges |
| Bail mobilité | Pas de révision du loyer en cours de bail | Régime distinct du bail meublé classique |
| Logement social | Révision au 1er janvier avec la règle propre au logement social | IRL du deuxième trimestre des années de référence |
| Logement conventionné ou régime spécial | Des règles spécifiques peuvent compléter le droit commun | Le contrat, la convention et le territoire doivent être vérifiés |
5. IRL, encadrement des loyers et logements F ou G : ne pas confondre
L'IRL intervient principalement en cours de bail. L'encadrement des loyers concerne le niveau du loyer dans certaines zones. Le DPE peut interdire certaines révisions ou majorations pour les logements classés F ou G dans les situations prévues par la loi.
En métropole, la révision du loyer est notamment interdite pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 lorsqu'ils concernent un logement classé F ou G. Des dates spécifiques s'appliquent dans les territoires ultramarins.
Pour un bail commercial, l'IRL n'est pas l'indice de référence de droit commun. Les indices usuels sont l'ILC ou l'ILAT selon l'activité. L'ICC peut encore être utilisé dans certaines clauses d'échelle mobile, selon les règles applicables.
| Mécanisme | Objet | Ce qu'il ne faut pas en déduire |
|---|---|---|
| IRL | Plafond de révision annuelle en cours de bail, sous conditions | Il ne fixe pas automatiquement le loyer initial |
| Encadrement local | Plafonds ou règles de fixation dans certaines zones | Il ne remplace pas le calcul de révision selon le bail |
| DPE F ou G | Gel de certaines révisions ou majorations dans les situations prévues par la loi | Le classement, la date du bail et le territoire doivent être vérifiés |
| Bail commercial | Révision avec ILC, ILAT ou parfois ICC selon le contrat | L'IRL ne s'applique pas automatiquement aux locaux commerciaux |
6. Les vérifications à faire avant d'appliquer une révision
Avant de réviser un loyer, il faut relire le bail, identifier le type de contrat, relever le trimestre de référence et vérifier le dernier indice publié à la date pertinente. Il faut ensuite contrôler la présence d'une clause, la date de la dernière révision, le délai de demande et le montant hors charges concerné.
Le DPE, l'adresse du logement, l'existence d'un complément de loyer, le statut social ou conventionné et le caractère meublé ou non meublé peuvent modifier l'analyse. Ces éléments doivent être rapprochés des textes et des documents du dossier.
Cette page fournit une grille de lecture générale. Elle ne permet pas, à elle seule, de valider une demande de révision, un montant ou une situation contractuelle particulière.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'IRL, ou indice de référence des loyers, est publié chaque trimestre par l'Insee. Il sert principalement à plafonner la révision annuelle du loyer d'un logement utilisé comme résidence principale lorsque le bail contient une clause de révision.
Quel est le dernier IRL publié en septembre 2026 ?
Au 14 septembre 2026, le dernier indice publié est celui du deuxième trimestre 2026. En métropole continentale, il s'établit à 148,37, avec une variation annuelle de 1,15 %.
La révision du loyer selon l'IRL est-elle automatique ?
Non. Le bail doit prévoir une clause de révision et le bailleur doit manifester sa volonté d'appliquer la révision dans le délai légal. Sans demande dans l'année suivant la date de révision, la révision correspondante est perdue.
Quel trimestre utiliser si le bail ne précise pas l'IRL ?
Lorsque le bail ne précise pas la date ou le trimestre de référence, il faut retenir le dernier IRL publié par l'Insee à la date de signature du bail.
Le bail mobilité peut-il être révisé selon l'IRL ?
Non. Le loyer d'un bail mobilité ne peut pas être révisé en cours de bail. Il s'agit d'un régime distinct du bail meublé classique.
Un logement classé F ou G peut-il bénéficier d'une révision IRL ?
La révision du loyer est interdite dans les situations prévues par la loi pour les logements classés F ou G. En métropole, le gel concerne notamment les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Sources officielles
Pour vérifier les règles applicables, consultez l'Insee sur l'IRL du deuxième trimestre 2026, la série historique IRL, la page Service-Public sur l'indice de référence des loyers, la page Service-Public sur la révision du loyer, l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la page Service-Public sur l'encadrement des loyers, la page Service-Public sur le logement social et la page Service-Public Entreprendre sur les baux commerciaux. Les textes et données évoluent : vérifiez leur version en vigueur avant toute décision.
Besoin d'un éclairage sur votre projet immobilier ?
L'IRL n'est qu'un élément parmi les règles qui peuvent encadrer un projet locatif. Une analyse globale doit tenir compte du bail, du logement, de la commune et de la situation concernée.
