Faut-il acheter sa résidence principale ?

« Je ne veux plus payer un loyer, j’ai l’impression de jeter l’argent par les fenêtres » D’après une étude IFOP, la résidence principale est le placement préféré des Français. Il est considéré comme le placement le plus sûr, à condition toutefois de respecter des durées de détentions qui varient très fortement en fonction des différentes régions et villes. 

Achat ou location ? 


La comparaison entre le prix de location et la mensualité future de remboursement est indispensable. À niveau de vie égale, acheter sa résidence principale semble  être la solution la plus avantageuse et pourtant, ce n’est pas toujours le cas. A contrario, si l’achat (les mensualités du prêt et  les charges (taxe foncière + charges)) revient plus cher que la location, il faut alors réfléchir à la durée de détention minimum pour ne pas y laisser des plumes

La modification de l’environnement de crédit est également à prendre en compte. Il y a 15 ans, les taux oscillaient entre 4 et 5% alors qu’aujourd’hui, ils restent plafonnés autour de 1,5%. Ce mouvement de baisse des taux, que les épargnants pensaient momentané, a conduit au déclenchement et à la réalisation de nombreux projets immobiliers. Cette création d’opportunités de crédit a permis de soutenir la demande, cette dernière ayant conduit à l’augmentation des prix.  

Finalement, il n’y a pas de bonne réponse quant à l’objectif d’achat de sa résidence principale. Ce n’est pas forcément une mauvaise décision (sauf lorsque votre situation financière ne vous le permet pas). 

Dans l’imaginaire collectif, acheter sa résidence principale revient à investir dans l’immobilier. L’objectif d’un investissement, quel qu’il soit, est d’en dégager une rentabilité (grâce aux loyers locatifs et l’appréciation du bien dans le cas d’un investissement immobilier). Lorsque vous achetez une résidence principale, la rentabilité devient alors secondaire. L’achat d’une résidence principale est davantage un achat émotionnel que stratégique et ne devrait donc pas, à ce titre, être considéré comme un investissement classique. D’ailleurs, le côté émotionnel n’entre généralement voire pas en compte dans la réflexion d’un investisseur “rationnel” ayant pour objectif de dégager un rendement locatif. Cette perspective vous évitera d’être déçu.e au moment de la revente si le montant du bien est déprécié (sans compter les taxes de propriétés, les réparations et les intérêts du prêt). 


Le choix de la localisation

Il existe une forte disparité au niveau de l’évolution des prix immobiliers. En outre, lors d’un achat, les éléments de frais sont à prendre en compte : les frais de notaire, les frais de remboursement du prêt et les éventuels frais lors de l’installation. La durée de détention à Paris est en moyenne de 8 ans, seulement pour ne pas perdre les frais en cas de revente.

Par ailleurs, la valorisation est un point important : est-ce une bonne affaire ? Les prix au m2 sont-ils stables ? S’agit-il des plus hauts niveaux historiques ?

Contrairement aux villes où la demande est moins soutenue, il y a  une valorisation plus faible des biens immobiliers et donc un écart plus faible entre les niveaux de loyers en comparaison avec la charge de remboursement. L’achat est donc pratiquement au même prix que la location. En réalité, lorsqu’on fait les calculs, acheter sa résidence principale revient parfois plus cher, en termes de frais, que de payer un loyer pour le même type de bien dans une grande ville.


La durée de détention

Quand nous parlons de durée de détention, certaines personnes pensent pouvoir passer leur résidence principale en location pour pouvoir réaliser un autre investissement. Le projet peut toutefois être rapidement remis en question car la capacité d’endettement de chaque individu est limitée (aux alentours de 33% voire plus selon les circonstances et le profil de l’investisseur). 

Si vous êtes jeune et avec une capacité financière limitée, l’achat d’une petite surface peut être un obstacle à la réalisation d’autres projets de vie (enfants, etc.) et bloquer votre capacité à agir, sans créer de réelle valeur si la revente intervient avant d’avoir pu combler les frais d’acquisition. 

Un tel achat est rentable uniquement si sa détention intervient sur du très long terme, sans objectif de revente à court terme (5-8 ans) et si les charges sont comparables à celle de la location. 

Chaque projet mérite d’être étudié. Cependant, le modèle connu sur l’évolution des prix ne peut être comparable à celui des générations antérieures.  

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Nicolas Milliot-Dayan
Après un Master en finance de marché de l'Institut supérieur de gestion Paris et un Master en International Trading System de l'Université d'État d'économie de St. Petersbourg, Nicolas travaille en tant qu'analyste de marché auprès d'un horloger de luxe avant d'intégrer KAYS Wealth Management en 2018.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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