Faut-il acheter sa résidence principale en 2021 ?

En bref

Acheter sa résidence principale relève avant tout d’un achat émotionnel. Ce n’est pas considéré comme un investissement classique. Il ne va pas vous permettre de maintenir votre niveau de vie financier futur. C’est un investissement au coût très élevé, qui va dépendre des objectifs de vie et des circonstances, tels que l’âge ou la situation professionnelle. Ce n’est pas toujours la situation la plus avantageuse. Acheter sa résidence principale peut revenir plus cher que la location entre les mensualités du prêt et les charges.

« Je ne veux plus payer un loyer, j’ai l’impression de jeter l’argent par les fenêtres ». Dans l’hexagone, plus d’un Français sur deux est propriétaire de sa résidence principale. Rien que l’année dernière, 92 % d’entre vous jugeait “essentiel ou important” de devenir propriétaire de son logement, selon un sondage d’opinionWay. Ce placement est considéré comme sûr. Ce qui a d’autant plus d’importance dans le contexte que nous vivons actuellement. Il faut cependant veiller au respect des durées de détention qui varient très fortement en fonction des différentes régions et villes ou État. 


Qu’entend-on par résidence principale ? 

La résidence principale se définit comme votre lieu d’habitation, que vous occupez de façon habituelle avec votre famille la majeure partie de l’année. Il s’agit de l’endroit où vous possédez vos centres d’intérêts professionnels et matériels. À l’inverse, la résidence secondaire désigne tout simplement le lieu où vous ne vivez pas habituellement, comme des investissements locatifs ou des logements vacants dont vous êtes le propriétaire. 

Aux yeux de l’administration fiscale, vous êtes dans l’impossibilité de disposer de deux résidences principales. 

Pour compléter ce sujet, nous vous conseillons de lire également cet article : Immobilier, acheter ou louer ?


Acheter sa résidence principale, c’est avant tout un achat émotionnel

L’achat d’une résidence principale est davantage un achat émotionnel que stratégique. Il contribue cependant à l’amélioration de votre confort de vie. Il ne devrait donc pas, à ce titre, être considéré comme un investissement classique. Être propriétaire de sa résidence principale ne permet pas de maintenir son niveau de vie financier futur. 

Dans l’imaginaire collectif, acheter sa résidence principale revient à investir dans l’immobilier. L’objectif d’un investissement, quel qu’il soit, est d’en dégager une rentabilité, grâce aux loyers locatifs et l’appréciation du bien. Lorsque vous achetez une résidence principale, la rentabilité devient alors secondaire. 

D’ailleurs, le côté émotionnel n’entre généralement voire pas en compte dans la réflexion d’un investisseur “rationnel” ayant pour objectif de dégager un rendement locatif. Cette perspective vous évitera d’être déçu au moment de la revente si le montant du bien est déprécié, sans compter les taxes de propriétés, les réparations et les intérêts du prêt. 

En moyenne, pour que votre résidence principale vous permette de gagner de l’argent, son prix de vente doit avoir augmenté de près de 15 % pour couvrir l’ensemble des frais bancaires, d’agence et de notaire. 

Certes, acheter sa résidence principale apporte une sécurité, mais si vous vous endettez, c'est pour une durée allant de 20 à 30 ans. Vous êtes donc locataire d’une banque. Allez-vous rester 20 ans dans le même bien ?


Un investissement au coût très élevé

Il existe de nombreux frais à l’acquisition d’un bien. L' acquisition nécessite souvent de s’endetter pour un certain nombre d'années. Plus le montant de votre crédit est élevé ou plus son remboursement est sur une courte échéance, et plus cela amputera votre budget au quotidien et vos loisirs. Cela pourrait affecter votre train de vie. 

Il faut garder à minima le bien sur 7 ans, les frais représentant entre 12 % à 16 % lors d’un achat. 

La résidence principale va être soumise à toute une série de taxes. La taxe foncière, la taxe d’habitation, les charges de copropriétés dans le cas où vous habiteriez dans une copropriété, les dépenses éventuelles liées aux travaux de rénovation, sans oublier les frais de notaire, d’agence, de garantie bancaire, l’emprunt avec l’assurance de prêt. 

La résidence principale, contrairement à l’immobilier locatif, ne vous rapporte pas de l’argent tous les mois. C’est une charge. Elle va vous coûter de l’argent sans générer de retour d’un point de vue financier. 


Acheter sa résidence principale en 2021, ce n’est plus comme dans les années 80

Dans les années 60 à 80, être propriétaire de sa résidence principale ou locataire, cela revenait au même. La tendance du marché a depuis largement évoluée. Les prix de l’immobilier ont littéralement flambé, l’écart entre les loyers et les prix de l’immobilier ne faisant que de s'accroître. 

Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE


Attention à ne pas se mettre la corde au cou. La charge de remboursement d’un prêt est de 33 % à 35 %, au maximum. Mais dans le cas où vous perdez vos revenus, vous perdez 50 % de vos ressources.  Devenir propriétaire ne doit pas se faire au détriment de son niveau de vie.

Chaque projet mérite d’être étudié. Cependant, le modèle connu sur l’évolution des prix ne peut être comparable à celui des générations antérieures.  


Être propriétaire ou locataire, cela dépend des objectifs de vie et des circonstances

Être propriétaire ou locataire dépend de vos motivations, de votre budget, de votre épargne et de vos priorités à court, moyen et long terme.

Mais cela dépend également de vos objectifs de vie et des circonstances. Vous pouvez faire face à un changement social, qu’il s’agisse d’un mariage, d’une naissance, ou encore d’un divorce ce qui vous amènerait à devoir vendre votre bien. 

L’immobilier étant soumis à des cycles de hausses ou de baisses, il vaut mieux ne pas avoir à vendre lors d’une période de baisse.

Cela va également être fonction de votre situation professionnelle et de votre mobilité. Aujourd’hui, il faut prendre en compte que nous sommes de plus en plus mobile. Même si un bien vous plaît énormément, vous pouvez être amené à le vendre suite à une mutation professionnelle par exemple. Cela est d’autant plus vrai pour les jeunes. On peut trouver du travail ou avoir une opportunité dans une ville ou même un pays à l’opposé duquel on vit. En moyenne, un jeune ne reste que trois à cinq ans dans son logement. 

Si vous êtes jeune et avec une capacité financière limitée, l’achat d’une petite surface peut être un obstacle à la réalisation d’autres projets de vie, comme le fait d’avoir des enfants. Cela peut  bloquer votre capacité à agir, sans créer de réelle valeur, si la revente intervient avant d’avoir pu combler les frais d’acquisition. 

Sans oublier que le coût de la vie augmente, certaines dépenses ne pouvant être évitées. Elles comprennent la capacité à financer les travaux de réparation, d’entretien ou de remise aux normes en ce qui concerne votre bien, ou alors le financement des études de vos enfants ou les réparations de votre voiture par exemple. Il faut également prendre en compte et anticiper d’autres dépenses telles que les soins de santé, ou encore les loisirs comme partir en vacances. 

Vous devez garder une capacité d’endettement suffisante afin de financer de futurs projets, en plus de votre épargne de précaution. 

Le principal défaut de l’immobilier est son manque de liquidité. Cela correspond à la capacité de vendre ou d’acheter rapidement un bien. Vous pouvez néanmoins bénéficier de mensualités attractives si vous empruntez sur de longues périodes, pouvant aller jusqu’à 30 ans. Elles pourraient être moindres comparé à ce que vous auriez payé si vous étiez locataire. 

Il est aussi nécessaire de prendre en compte les frais d’actes qui comprennent les honoraires du notaire. Ces frais peuvent aller au-delà de 8 % du montant du prix de vente. 


Achat ou location ? 


La comparaison entre le prix de location et la mensualité future de remboursement est indispensable. À niveau de vie égal, acheter sa résidence principale semble être la solution la plus avantageuse. Et pourtant, ce n’est pas toujours le cas. A contrario, si l’achat, qui comprend les mensualités du prêt et les charges, revient plus cher que la location, il faut alors réfléchir à la durée de détention minimum pour ne pas y laisser des plumes. 

La modification de l’environnement de crédit est également à prendre en compte. Il y a quinze ans, les taux oscillaient entre 4 % et 5 % alors qu’aujourd’hui, ils restent plafonnés autour de 1 %. Ce mouvement de baisse des taux, que les épargnants pensaient momentané, a conduit au déclenchement et à la réalisation de nombreux projets immobiliers. Cette création d’opportunités de crédit a permis de soutenir la demande, cette dernière ayant conduit à l’augmentation des prix.  

Il existe une forte disparité au niveau de l’évolution des prix immobiliers. La valorisation est également un point important. Est-ce une bonne affaire ? Les prix au m2 sont-ils stables ? S’agit-il des plus hauts niveaux historiques ? 

Contrairement aux villes où la demande est moins soutenue, il y a une valorisation plus faible des biens immobiliers et donc un écart plus faible entre les niveaux de loyers en comparaison avec la charge de remboursement. L’achat est donc pratiquement au même prix que la location. En réalité, lorsqu’on fait les calculs, acheter sa résidence principale revient parfois plus cher, en termes de frais, que de payer un loyer pour le même type de bien dans une grande ville.

Quand nous parlons de durée de détention, certaines personnes pensent pouvoir passer leur résidence principale en location pour pouvoir réaliser un autre investissement. Le projet peut toutefois être rapidement remis en question, car la capacité d’endettement de chaque individu est limitée, aux alentours de 33 %, voire plus selon les circonstances et le profil de l’investisseur. 

Un tel achat sera rentable uniquement si sa détention intervient sur du très long terme, sans objectif de revente à court terme, c’est-à-dire aux alentours de 5 à 8 ans, et si les charges sont comparables à celles de la location. 

Pour voir notre sélection de biens en vente, nous vous proposons de cliquer ici.

En fin de compte, nous ne pouvons pas dire qu’il y ait de bonne réponse quant à l’objectif d’achat de sa résidence principale. Je vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel du patrimoine pour en avoir le cœur net.


Nicolas Milliot-Dayan
Après un Master en finance de marché de l'Institut supérieur de gestion Paris et un Master en International Trading System de l'Université d'État d'économie de St. Petersbourg, Nicolas travaille en tant qu'analyste de marché auprès d'un horloger de luxe avant d'intégrer KAYS Wealth Management en 2018.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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Acheter sa résidence principale relève avant tout d’un achat émotionnel. Ce n’est pas considéré comme un investissement classique. Il ne va pas vous permettre de maintenir votre niveau de vie financier futur. C’est un investissement au coût très élevé, qui va dépendre des objectifs de vie et des circonstances, tels que l’âge ou la situation professionnelle. Ce n’est pas toujours la situation la plus avantageuse. Acheter sa résidence principale peut revenir plus cher que la location entre les mensualités du prêt et les charges.