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Alors que les produits d’épargne bancaires traditionnels, comme le livret A, souffrent des taux négatifs et offrent une rentabilité très faible, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) battent des records. En 2020, malgré la crise sanitaire, le taux de rendement moyen des SCPI avoisinait les 4,18 % selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Il était de 4,40 % en 2019.
Ce placement d’épargne immobilière est-il la solution pour faire fructifier son argent ?
Pour compléter ce sujet, nous vous conseillons de lire également cet article : Les SCPI face à la crise, faut-il encore investir dans la pierre-papier ?
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Solution de choix ciblée par les investisseurs depuis quelques années grâce à leur rendement, les SCPI, ou pierre-papier, sont des sociétés de gestion immobilière. Il s’agit d’un placement d’épargne sécurisé, qui permet de s’affranchir des contraintes de la gestion locative. Ces sociétés de gestion immobilière sont chargées en premier lieu de la location du patrimoine immobilier, mais aussi de son acquisition et de sa gestion, qui comprend l'entretien, la valorisation ou encore la rénovation du bien. Concrètement, l’investisseur va détenir l’immobilier sous la forme de part, qui correspond au “papier” et non pas sous la forme d’immobilier direct, la “pierre”.
En tant qu’investisseur, vous allez acquérir des parts dans une SCPI et percevoir des revenus fonciers, c’est-à-dire des revenus en provenance des loyers perçus de vos biens immobiliers.
Il existe deux types de SCPI. Les SCPI de rendement, qui ont pour objectif de générer du rendement et les SCPI fiscales, correspondant à de l’immobilier résidentiel octroyant un avantage fiscal.
En 2014, il y avait environ 160 SCPI qui étaient recensées et presque trois milliards d'euros collectés. En 2020, soit six ans plus tard, 197 SCPI sont recensées et ce sont plus de six milliards d’euros qui ont été collectés.
4 raisons d’investir dans une SCPI
Pour optimiser ses chances de réussite, la connaissance et la maîtrise des atouts et des risques de ce type de structure juridique s'imposent.
Un investissement accessible à tous
Ce placement ne nécessite pas de grosses liquidités de départ. Les tickets d’entrée varient toutefois d’une SCPI à une autre et certaines requièrent un investissement minimal et des risques plus élevés, mais génèrent des rendements plus importants en contrepartie. Chaque SCPI possède une stratégie qui lui est propre.
Une rentabilité toujours plus stable
C’est surtout vrai pour les SCPI de rendement qui permettent de cibler des marchés spécifiques, comme l’immobilier tertiaire, les cliniques, les crèches et les maisons de retraite.
Les entreprises qui louent les immeubles sont généralement de grands noms et ont d’importants besoins d’hébergement.
L’investissement immobilier est une valeur sûre pour beaucoup d’investisseurs. Sa stabilité se confirme d’année en année.
Le risque zéro n’existe pas, mais la mise en place d’une épargne foncière peut être rassurante.
Un contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF)
Les sociétés de gestion sont contrôlées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) qui gère, collecte les fonds et s’assure qu’ils transitent entre les sociétés et les investisseurs.
La seconde tâche de l’AMF est de s’assurer que la SCPI régule les fonds et ne commette pas d’erreur.
C’est un gage de sécurité pour l’investisseur de savoir que son argent est surveillé et n’ira pas n’importe où.
L’investisseur touche un montant proportionnel à son investissement
En investissant dans une SCPI, l’investisseur devient propriétaire d’une partie du capital de la SCPI.
En fonction du nombre de parts investies, il va recevoir une partie des loyers que touche la SCPI. Ainsi, plus vous investirez dans la SCPI, plus grandes sont les chances d’avoir des loyers importants.
Pour maximiser son rendement, il peut être judicieux d’investir dans plusieurs SCPI. Libre à chacun de mettre en place la stratégie adaptée à ses objectifs.
Les différentes méthodes pour investir en SCPI
L’investisseur a le choix entre plusieurs méthodes pour réaliser un investissement dans une SCPI.
Acheter au comptant
Acheter une SCPI au comptant s’adresse à toutes les personnes qui bénéficient du montant intégral afin de financer les investissements dans les SCPI retenues. L’achat de SCPI au comptant est simple puisqu’il ne nécessite pas de constituer de dossier bancaire. Vous pouvez ainsi percevoir des revenus complémentaires trimestriellement qui correspondent aux loyers de la SCPI. Les SCPI offrent un très bon couple rendement/risque, à l’heure où les rendements de livrets d’épargne sont à leur plus bas historique et ceux de l’assurance-vie n’étant plus ce qu’ils étaient. Investir dans l’immobilier de bureaux et de commerces permet de diversifier son patrimoine.
L’emprunt ou achat à crédit
Il peut aussi le faire par l’emprunt. Cela s’effectue de façon classique, à l’aide d’un crédit immobilier affecté à la SCPI. Le prêt SCPI peut prendre deux formes. Le crédit amortissable et le crédit in fine.
Il prend souvent la forme du crédit amortissable, remboursé chaque mois en tenant compte des intérêts. L’acquisition est ainsi financée sans apport et avec un effort d’épargne faible. Les revenus qui vont être générés par la SCPI vont en partie payer la mensualité de l’emprunt.
Il peut également prendre la forme du crédit in fine, qui permet uniquement de payer les intérêts sur la somme empruntée, le capital est intégralement remboursé à la fin du prêt. Les mensualités étant moins élevées, elles seront couvertes par les revenus générés par la SCPI.
Au moment de la réception des fonds, les parts vont être attribuées nominativement à l’investisseur qui a acheté sa SCPI à crédit. Il recevra alors une attestation de propriété de part, qui est à conserver comme un titre de propriété.
L’achat à crédit d’une SCPI est un moyen pour se constituer un patrimoine sans devoir verser un important apport personnel. Le financement à crédit à deux avantages. Il permet d’une part aux investisseurs de disposer des faibles taux d’intérêt en vigueur et ainsi de bénéficier d’un véritable effet de levier du crédit. L’environnement de taux étant actuellement bas, les SCPI offrent un rendement qui peut couvrir en partie ou être potentiellement supérieur à ce taux d’emprunt. D’autre part, il permet un levier fiscal grâce aux intérêts du crédit et à l’assurance déductible des revenus fonciers. Cela diminue la fiscalité. Il permet aux investisseurs disposant de peu, voire très peu de budget de tirer profit des faibles taux d’intérêt en vigueur et ainsi bénéficier d’un véritable effet de levier, déductible d’impôts.
Le démembrement
Ce mode d’acquisition consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit correspond au droit de jouir du bien et des revenus locatifs et la nue-propriété correspond à la détention des parts du bien. Le nu-propriétaire ne percevra pas de loyers durant la période de démembrement. À la fin de celle-ci, il récupèrera la pleine propriété. Le démembrement peut se faire sur n’importe quel bien immobilier. La clé de répartition entre usufruit et nue-propriété est propre à chaque SCPI. On parle de démembrement temporaire de propriété lorsque la durée est déterminée entre les parties à l’avance, et de démembrement viager quand ce démembrement intervient au décès de l’usufruitier.
Démembrer répond à plusieurs problématiques. L’une d’entre elle est fiscale. Cette solution ne conviendra pas à tout le monde. Elle s’adresse surtout aux investisseurs qui payent déjà d’importantes charges fiscales. Le détenteur de la nue-propriété ne sera pas soumis à l’impôt sur le revenu (IR), ni à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni même aux prélèvements sociaux. Ainsi, les personnes lourdement fiscalisées ne percevront pas les loyers. Mais il sera possible de bénéficier d’une décote sur le prix des parts de SCPI, permettant ainsi d’en acquérir davantage. Plus la durée du démembrement sera longue, plus la décote sera importante. Lors de la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, la plus-value générée grâce à la décote ne sera pas soumise à l’impôt.
La SCPI en démembrement répond d’autre part à une problématique d’ordre successoral. Il est possible de préparer à l’avance sa succession. Le propriétaire peut transférer de son vivant la nue propriété à ses héritiers. Ainsi, ils ne paieront d’impôts puisqu’ils ne touchent pas de revenus. Au terme du démembrement, ils récupéreront les revenus sans frais. Le propriétaire peut également procéder à une donation en pleine propriété. Il bénéficiera alors de certains abattements fiscaux, dans la limite des plafonds prévus à cet effet. En cas de décès, les parts de SCPI reviennent aux héritiers qui peuvent soit les garder, soit les revendre.
