Les 10 commandements pour investir avec la Loi Pinel

1. Surpayer le bien immobilier

Le prix du bien que vous achetez pour le louer dans le cadre de l’investissement locatif Pinel doit être dans la norme des prix de vente de logements neufs comparables. Evitez de tomber dans le piège du marketing de certains promoteurs qui profitent de l’attrait qu’exercent les réductions d’impôts sur les investisseurs pour surévaluer leur programme immobilier. Pensez à la revente : une revente à moins value sur un bien surpayé pourrait effacer le bénéfice des réductions d’impôts !

2. Surestimer le loyer et le rendement locatif

Le dispositif Pinel impose des plafonds de loyer aux logements dont l’achat ouvre droit à une réduction d’impôts. Ces plafonds sont assez réalistes par rapport aux prix du marché. Mais rien ne dit que votre bien trouvera effectivement preneur à un bon niveau de loyer. Vérifiez non seulement qu’il y a de la demande pour ce type de logement, mais aussi qu’il n’y a pas déjà abondance d’offres concurrentes… moins chères.

Calculez ensuite le retour sur investissement de votre location en intégrant toutes les charges, les intérêts de crédit et les assurances, y compris la garantie locative (voir point (9) ci-dessous). Une estimation réaliste du loyer est bien sûr vitale si vous comptez sur lui pour rembourser le crédit immobilier que vous avez contracté pour acheter le logement.

3. Acheter dans une zone où le prix du neuf est supérieur de 30% au prix de l’ancien

Le prix du m2 dans l’immobilier neuf est supérieur à celui de l’ancien. Mais n’oubliez pas que votre logement neuf ne le sera plus à l’issue de votre engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. A ce moment-là, votre bien sera en concurrence avec de nouveaux immeubles neufs, plus performants énergiquement, par exemple. Si vous achetez dans un quartier où le neuf est  surcoté de plus de 30% par rapport à l’ancien, vous risquez fort de perdre de l’argent à la revente.

4. Acheter dans un immeuble ou une zone 100% défiscalisation

Si tous les logements d’un immeuble neuf ou d’une résidence neuve sont achetés par des investisseurs qui bénéficient du dispositif Pinel, ces propriétaires seront peut-être tous tentés de revendre leur bien au terme de leur engagement de location, ce qui ferait baisser les prix. Le dispositif Pinel est plus équilibré que le dispositif Duflot, puisqu’il prévoit trois termes possibles : 6, 9 et 12 ans, au lieu d’un seul. Néanmoins, mieux vaut éviter les grands ensembles de logements neufs qui seront revendus en même temps, à la fin de la durée moyenne de détention, soit 8 à 9 ans.

5. Acheter un bien sans garantie financière d’achèvement extrinsèque

Lorsque vous achetez un bien immobilier « en état futur d’achèvement », une assurance obligatoire appelée «  garantie financière d’achèvement (GFA) » assure l’achèvement de sa construction. Il en existe deux types. La première, la GFA intrinsèque ne garantit la fin des travaux qu’à hauteur des fonds de l’opération immobilière, principalement constitués des avances déjà collectées. Vous devez privilégier l’autre type, la GFA extrinsèque. Apportée par un tiers, banque ou compagnie d’assurance, cette garantie assure l’achèvement des travaux même si le promoteur immobilier fait faillite.

6. Acheter un bien dans un programme où le permis de construire n’est pas purgé de tout recours

Si le permis de construire d’un immeuble n’est pas encore purgé de tout recours, un voisin ou une administration qui considère que votre projet viole les règles d’urbanisme local peut, dans les deux mois après la publication du permis de construire, déposer un recours pour le faire annuler. Il faut donc acheter un bien dont le permis est purgé de tout recours. A minima, exigez une condition suspensive vous permettant d’être remboursé de votre acompte et de  vous rétracter sans frais si un recours est déposé. Mais en ce cas, vous risquez de perdre du temps, parfois de long mois.

7. Acheter un bien immobilier dans une région qui perd des habitants

Source : Le Parisien, 2013. Données INSEE

Comme le montre la carte des villes les plus attractives de France, des facteurs tels que la mobilité croissante des cadres et le départ à la retraite au soleil des baby-boomers font que les régions du Nord et de l’Est de la France perdent des habitants au profit des régions de l’Ouest et du Sud. Du point de vue de la location comme de la revente, il est bien sûr préférable d’acheter dans ces dernières, les régions au « solde migratoire positif » où la demande de logement est en croissance.

8. Acheter un bien dans une région qui ne se développe pas économiquement

La finalité de votre achat immobilier étant, au moins pour les 6 à 12 à venir, la location en résidence principale, vos locataires seront principalement des personnes en activité. Il est donc important que votre logement soit situé dans une région qui non seulement a un solde migratoire positif (voir ci-dessus) mais qui est également créatrice d’emploi. Intéressez-vous aux nouveaux bassins d’emploi, tels que Toulouse, Bordeaux et Nantes. Renseignez-vous sur les développements économiques locaux tels que les projets d’implantations industrielles et commerciales.

9. Acheter un bien immobilier qui n’est pas éligible à la garantie locative

La garantie locative est une assurance payante qui vous rembourse en cas d’impayés de loyer et de dégradations du logement par le locataire, et vous offre une protection juridique en cas de litige avec lui. Cette garantie est indispensable si vous avez besoin du loyer pour rembourser un crédit. Elle peut même, en option, vous assurer contre la « vacance locative », au cas où le logement resterait inoccupé pendant que vous recherchez un nouveau locataire. Attention, la garantie locatif, par exemple du Crédit Agricole, est liée à des conditions d’éligibilité de la location telles que le respect des procédures concernant le bail et la limite de taux d’effort financier du locataire, qui stipule que le loyer ne doit pas dépasser un tiers de son revenu.

10. Acheter un bien qui n’est pas adapté aux besoins locaux

La meilleure garantie contre la vacance locative, c’est l’attractivité du bien immobilier, son adéquation aux besoins de la population locale. En résumé : mieux et moins cher que les autres ! Rien ne sert de choisir un promoteur réputé et un programme immobilier séduisant si les caractéristiques de ce programme ne sont pas adaptées aux besoins des locataires. Les inadéquations ne manquent pas : 80% des gens veulent habiter une maison, mais 80% des constructions sont des appartement en immeuble collectifs. Assurez-vous que votre bien répond bien aux besoins et attentes des populations locales : préfèrent-elles les logements avec cuisine toute équipée ? Ont-elles besoin de visiter un appartement témoin ?

Bon investissement !

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Pour que votre investissement soit avantageux, assurez-vous de respecter ces règles