Le Guide de L'investisseur 2020-2021

72 façons d'investir votre argent passées à la loupe pour vous aider à faire le bon choix d'investissement

L'immobilier Locatif Direct Classique

Les Logements d'Habitation Nus

La location nue consiste à louer un bien immobilier sans meubles ou équipements particuliers autres que ceux requis par la loi. Les revenus sont imposables à l’IR au titre du régime des revenus fonciers. Un logement est, en principe, loué sans aucun meuble. Il doit toutefois comporter les équipements de base (une salle de bain et des éléments de cuisine. Il appartient au locataire de le meubler.
Le propriétaire peut néanmoins équiper l’appartement avec des éléments complémentaires (réfrigérateur et four par exemple) afin de procurer au locataire un meilleur confort de vie et ainsi diminuer le risque de vacance locative.

Le dispositif Pinel attire de nombreux particuliers désirant investir dans un logement neuf afin de le louer à des tiers. Par rapport à un bien neuf classique acheté au même endroit, les logements achetés dans le cadre de ce dispositif sont pourtant surpayés par rapport au prix du marché (+25 à 30%). La réduction d’impôts (12%, 18% ou 21%) octroyée n’est donc pas suffisante pour combler le surplus payé à l’entrée. De plus, les loyers sont plafonnés afin d’attirer des locataires aux revenus plus modestes (et généralement inférieurs à ceux pratiqués à l’endroit où le bien est loué) et le risque d'impayés est dès lors plus élevé.

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Le Local Commercial

Il est possible d’acquérir les murs d’un fonds industriel, commercial et artisanal pour en permettre l’exploitation par un professionnel via un bail commercial. On parle d’achat de « murs commerciaux » ou « murs de boutique. Contrairement aux biens résidentiels, le prix des murs de locaux commerciaux ne se fixe pas au prix au m2. Pour le calculer, il faut connaître ou estimer le loyer du local ainsi que la rentabilité attendue.

Exemple : Un local qui dégage 15 000€ de loyer chaque année et dont la rentabilité attendue est de 6% sera évalué à 250 000€ (15 000 x 100/6).

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Les Logements d'Habitation Meublés

Un logement meublé doit être équipé des meubles et des équipements nécessaires pour assurer la possibilité au locataire de vivre, manger et dormir.

Le locataire doit ainsi pouvoir s’installer immédiatement, apportant seulement ses affaires personnelles.

En signant un bail meublé, le propriétaire s’engage pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, contre trois ans pour une location nue.

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Les Parkings

Il est possible d’acheter des places de parking ou des garages et de les louer à des particuliers ou des entreprises. L’achat d’un parking est généralement un premier pas dans l’investissement immobilier mais peut également permettre de diversifier son patrimoine.

Attention toutefois aux charges et aux impôts par rapport à la surface.

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22 000€

L'immobilier Locatif Direct Moins Classique

Les EHPAD et les Résidences Séniors

Les EHPAD sont des maisons de retraite médicalisées destinées à des personnes âgées nécessitant des soins au quotidien. Il est possible d’y acheter des chambres ou des lots et de les louer à un exploitant via un bail commercial à long terme (et non pas directement à son occupant). Les résidences seniors s’adressent également à des retraités mais ces derniers demeurent autonomes. Elles offrent ainsi des services proches de ceux d’un complexe hôtelier tels que des des animations, des services de restauration, de l’aide ménagère, des services de télé-assistance et de dépannage, etc.

La France comptera 2.3 millions de personnes âgées dépendantes en 2060, soit deux fois plus qu’aujourd’hui. Investir dans une résidence médicalisée ou un EHPAD peut ainsi être judicieux, à condition d’agir avec rigueur. L'emplacement de la résidence est primordiale. Idéalement, elle doit être située dans un cadre chaleureux et sécurisant, être à proximité de centres médicaux et hospitaliers et facile d’accès pour les proches. Raisonnez comme s’il s’agissait du futur lieu de vie de l'un de vos parents.

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Les Résidences de Tourisme

Les résidences de tourisme sont composées de logements équipés pour recevoir une clientèle d’affaires et de loisirs en location saisonnière. Elles offrent des services similaires à ceux d’un complexe hôtelier (l’entretien des chambres, la fourniture du linge, la restauration, la réception...) mais doivent néanmoins permettre à la clientèle d’y séjourner en toute indépendance (notamment grâce à la présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine par exemple).

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Les Résidences Étudiantes

Les résidences de tourisme sont composées de logements équipés pour recevoir une clientèle d’affaires et de loisirs en location saisonnière. Elles offrent des services similaires à ceux d’un complexe hôtelier (l’entretien des chambres, la fourniture du linge, la restauration, la réception...) mais doivent néanmoins permettre à la clientèle d’y séjourner en toute indépendance (notamment grâce à la présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine par exemple).

En 2020, 2,71 millions d’étudiants devraient être enregistrés dans l’enseignement supérieur, soit une hausse de +1,2 points de % par rapport à 2018. L’augmentation concerne principalement les universités et les écoles privées. Les étudiants français ne sont pas les seuls concernés. La France est le 4ème pays d’accueil dans le monde. Le nombre d’étudiants internationaux inscrits dans les établissements a augmenté d’un peu plus de 2% en 2019 et ce, malgré la hausse des frais de scolarité des étudiants étrangers.

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Les Immeubles de Rapport

Un immeuble de rapport est un bien immobilier divisé en plusieurs logements proposés à la location. Il se distingue de la copropriété, qui concerne plusieurs propriétaires, et permet d’éviter de subir ses contraintes (comme la réalisation de travaux imposés ou les refus d’améliorations). En plus de centraliser la gestion des appartements, ce type de bien diminue également le risque de vacance locative puisque la probabilité que tous les locataires partent en même temps est relativement faible.

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L'immobilier Locatif Indirect

La SCPI

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure d’inves-
tissement de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques ou maisons de retraite).
La société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux aux associés. Il y a 2 grands types de SCPI : la SCPI fiscale répond à des objectifs de défiscalisation tandis que la SCPI de rendement permet de générer des revenus complémentaires.

Il s'agit d'un moyen d'acquérir de l'immobilier professionnel avec un montant d'investissement relativement faible. L'idée est d'investir en nombre (parfois des milliers d'investisseurs), d'acheter un parc immobilier et d'en confier la gestion à une société spécialisée. C'est un investissement à dominante immobilière : le long terme reste donc de mise. Avec un marché d'environ 55 milliards d'euros, 175 sociétés de gestion et une collecte d'environ 8,5 milliards d'euros en 2019 (contre 6,5 milliards en 2018), les SCPI sont un investissement porteur. Elles constituent donc un moyen d'investir dans l'immobilier sans contrainte de gestion, tout en bénéficiant d'une mutualisation forte pour éviter les risques locatifs. Le but étant d'obtenir un rendement à long terme plus stable qu'un projet immobilier traditionnel.

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1 500€

L'OPCI

Un OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est un produit d’investissement immobilier similaire à la SCPI de rendement. Il s’en distingue toutefois par sa composition. A dominante immobilière (60% de ses actifs), le capital de cette typologie de fonds est également composé d’actifs financiers et de liquidités. 2 L’OPCI est une alternative pour les détenteurs de parts de SCPI souhaitant diversifier leur portefeuille et investir dans de nouveaux produits de rendement.

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Le GFA

Un GFA (groupement foncier agricole) est une société civile ayant pour objet
la création et la conservation des exploitations agricoles. Il assure et facilite la gestion des exploitations dont il est propriétaire, notamment en les donnant à bail à long terme, permettant ainsi de créer des exploitations agricoles et de pérenniser le patrimoine foncier en vue de sa transmission.

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Le GVF

Un GFV (groupement foncier viticole) est un groupement foncier agricole non-exploitant qui a pour objectif la propriété collective d’un domaine viticole (vignes et propriétés immobilières). Le capital de chaque groupement est divisé en parts souscrites par des particuliers qui en deviennent associés. Chaque vignoble est acquis selon des critères tels que l’emplacement, la notoriété de l’appellation ainsi que les perspectives de développement (Les propriétés viticoles choisies sont toujours situées en zones d’appellation d’origine contrôlée (AOC) de grande renommée). L’exploitation du domaine est confiée par un bail à long terme à un exploitant choisi pour son savoir-faire technique et commercial. Les dividendes, après déduction des frais de gestion et des impôts, sont distribués une fois par an en espèces ou en bouteilles de vin de la propriété.

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Autres Investissements Immobiliers

Les Forêts et Bois

La France est la 3ème surface forestière européenne : 30% du territoire natio-
nal est composé de bois et de forêts1 . Il existe deux façons de réaliser un investissement forestier : l’achat de par-
celles pour un usage personnel (loisir) ou pour générer des revenus issus des coupes de bois ou encore du droit de chasse ou l’achat de parts d’un GFI
(groupement forestier d’investissement) afin de répartir la somme placée sur
différents types de forêts et ainsi diluer le risque. L’investissement forestier permet de bénéficier d’importants avantages fis-
caux tant pour l’acquisition (réduction de l’IR), la détention (exonération par-
tielle d’IFI) que la transmission (exonération partielle de droits de succession et de donation), de diversifier son patrimoine et d’investir dans une matière
première d’avenir écologique et renouvelable.

Les bois et forêts sont peu voire mal connus dans le monde de. l'investissement. Pourtant, avec une densité de population en constante accroissement, les frontières des villes sont repoussées d'année en année. S'il l'on ajoute à cela les besoins en énergie renouvelable, la dynamique écologique et la question fiscale (l'IFI notamment), posséder une forêt ou un fragment de forêt peut être un très bon vecteur d'investissement à long terme et permet de diversifier son patrimoine. En plus des questions éthiques, une forêt soumise à un plan de gestion offre un rendement non négligeable. Ainsi, que vous souhaitiez générer du rendement ou impacter directement votre IFI, les bois et forêt ne sont pas à négliger. Pour investir, il est possible d'acheter directement une forêt ou des part d'un FCP dédié. Ce dernier cas permet de s'affranchir des contraintes de gestion, tout en bénéficier des mêmes avantages que le premier. Attention cependant à la liquidité d'un tel investissement. Nous conseillons donc ce type d'investissement uniquement dans des cas très précis.

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670€/ha

La Résidence Principale

La résidence principale est définie par la loi comme « le logement occupé pendant au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation » et où sont situés leurs centres d’intérêts professionnels et personnels.

Contrairement à l’investissement locatif, l’achat de sa résidence principale ne permet pas de bénéficier de l’effet de levier (et donc de s’enrichir grâce à l’endettement) puisqu’un apport de 10 à 20% du montant du bien immobilier convoité est généralement requis et il ne rapporte rien. Il s’inscrit généralement dans un projet de vie à long terme et non dans un objectif de création de patrimoine et de rendement.

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La Bourse

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Le Monde de l'Entreprise

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Les Livrets d'Épargne Réglementés

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Les Enveloppes Fiscales

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Les Enveloppes Immobilières

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Les Produits Défiscalisants

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