Pourquoi opter pour le statut LMNP en 2020 ?

Vous envisagez de louer sous le statut de LMNP mais vous ne savez pas comment faire ? Quelles conditions devez-vous respecter pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Quels sont les avantages de ce type d'investissement locatif ? Explications.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Ce statut, créé à la fin des années 40 et ouvert à tous, permet au propriétaire d’un bien meublé qui en perçoit les revenus locatifs, d’optimiser son investissement en choisissant un statut fiscal avantageux.

Pour être considéré comme meublé, « le logement doit être meublé en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». Il doit ainsi comprendre tout le mobilier nécessaire à une occupation normale : 

  • meubles de rangement (armoire, étagère) ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ;
  • vaisselle ; 
  • lit avec couette ou couverture ;
  • table et chaises ;
  • luminaires ;
  • réfrigérateur ;
  • congélateur ;
  • volets ou rideaux dans les chambres à coucher ;
  • etc.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour profiter des avantages du LMNP, il faut respecter un certain nombre de critères :

  • le bien doit être loué meublé ;
  • vous devez être un particulier/une personne physique ;
  • la location de meublés ne doit pas être votre activité principale ;
  • le montant des revenus locatifs doit être inférieure à 23 000€ par an et représenter moins de 50% de vos revenus globaux ;
  • aucun membre du foyer fiscal ne figure au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).

Que se passe-t-il si les revenus de votre activité meublée dépassent 23 000€ par an et 50% de vos revenus ?

Vous passez automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP) et les conséquences peuvent être...désastreuses. En effet, vous êtes considérés comme professionnel et, à ce titre, vous n’êtes plus redevable, sur votre résultat, de la CSG-CRDS au taux de 17,2 % mais de l'URSSAF.

Le taux des cotisations URSSAF peut dépasser les 40% et à cela s’ajoute le TMI (taux marginal d’imposition). Même avec un taux d’imposition bas, vous dépasserez sûrement les 50% d’impôt sur vos loyers...

Les démarches pour obtenir le statut de LMNP

Le propriétaire qui souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel doit se déclarer au greffe du tribunal de commerce au plus tard 15 jours après le début de la mise en location. Après avoir rempli le formulaire P0i (Cerfa 11921), un numéro SIRET lui est attribué. 

--> Comment remplir le formulaire P0i ?  

Information importante : pour les locations meublées de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en mairie via le formulaire Cerfa n° 14004.

Les avantages à louer en meublé non professionnel

1. Un statut ouvert et accessible à tous

Tous les contribuables sont éligibles, à l’exception des personnes morales (sauf exceptions). De plus, les logements concernés étant, dans la majorité des cas, des petites surfaces, le prix des logements n’est pas un frein à l’accession. 

2. La simplicité des démarches 

Aucune société ne doit être créée : seul le formulaire P0i de déclaration de début d’activité doit être rempli. Dans le cadre de la location meublée touristique, certaines villes imposent toutefois une demande d’autorisation préalable.


3. Les avantages fiscaux

Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux statuts sont possibles :

- Vous pouvez choisir le régime forfaitaire du micro BIC et ainsi appliquer un abattement de 50% sur vos loyers. Cependant, les charges éventuelles que vous pourrez supporter ne sont pas déductibles.

- Si vous optez pour le régime réel, vous perdrez l’abattement de 50% mais vous pourrez déduire toutes vos charges et également amortir votre bien.

4. L’amortissement des meubles et équipements

La LMNP donne la possibilité d’amortir l’immobilier (une durée maximum de 25 ans est conseillée mais vous pouvez choisir une durée moins importante) et le mobilier (pendant 7 ans). Cet amortissement permet de payer une très faible imposition sur ses revenus. 

Attention cependant, il est conseillé de faire intervenir un expert-comptable car l’amortissement d’un bien immobilier peut être complexe. En effet, vous n’allez pas pouvoir amortir votre bien de manière uniforme. Les murs, le terrain, la toiture ont des durées d’amortissement différentes.

Il est donc nécessaire de maîtriser ces règles comptables ou de se faire assister par un professionnel.

Afin d’évaluer le montant de l’amortissement préalablement à tout investissement, on considère que ce dernier se rapproche de 70% de la valeur de votre bien sur 25 ans à Paris et 85% de la valeur du bien sur 25 ans en province.


Exemple : Vous achetez un bien à Paris pour 200 000€. Le montant de votre amortissement sera de (200 000 x 0,7) / 25 = 5 600€. Vous louez ce bien 700€ par mois soit 8 400€ par an.

Chaque année, vous pourrez retrancher de 5 600€ d'amortissement vos 8 400€. En ajoutant les différentes charges déductibles de vos loyers (intérêts d’emprunt, charges de copro, taxe foncières ….), vous arriverez ainsi à un revenu net proche de 0 € et donc à une imposition très faible voire inexistante.

5. Des loyers plus élevés

En fournissant des meubles à votre locataire, vous lui offrez un service supplémentaire que vous pouvez alors répercuter sur le prix du loyer. C’est notamment la raison pour laquelle un logement meublé se loue généralement 10 à 20 % plus cher qu’un logement vide.


Investir en LMNP : cas pratique

Monsieur Bernardeau achète un studio ancien en LMNP à Paris d’une valeur de 300 000€. Il perçoit 13 000€ de loyers annuels. Il est imposé au titre des BIC et à une TMI à 30%.

Calculons la rentabilité brute :

La rentabilité brute pour ce studio est de 4%.

Sur ces 13 000€, Monsieur Bernardeau supporte 3 500€ de charges diverses (intérêts, taxe foncière...).

Quelle sera la rentabilité si Monsieur Bernardeau n'amortit pas son bien ?

La rentabilité nette sera alors :

Et en cas d’amortissement :


Avantages fiscaux, besoins croissants en meublés, amortissement… Voilà pourquoi la LMNP séduit tant. Néanmoins, le choix du bien, le mode d’exploitation et le choix du régime fiscal devront être bien étudiés en amont pour que l’investissement soit rentable.


Michaël Pachter
7 ans d’expérience en finance de marché et en gestion privée. Diplômé d’un Master en Mathématiques Appliquées à l’Economie et à la Finance et d’un Master spécialisé en Finance de Marché.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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Vous envisagez de louer sous le statut de LMNP mais vous ne savez pas comment faire ? Quelles conditions devez-vous respecter pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Quels sont les avantages de ce type d'investissement locatif ? Explications.