LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : géré ou non géré ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, vous avez deux possibilités : vous pouvez choisir de le louer nu (location traditionnelle) ou meublé. En termes de fiscalité, la location meublée est toutefois plus avantageuse. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers (comme c'est le cas pour les locations vides). Vous pouvez alors choisir entre le régime du micro-BIC et le régime réel :

• Le régime du micro-BIC permet de déduire 50% de charges de ses loyers encaissés mais ne peut toutefois s’appliquer que si les recettes ne dépassent pas 70 000 € annuels ;

• Le régime réel permet, quant à lui, de déduire les charges habituelles (taxes, travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt etc.) mais aussi d’amortir la valeur du bien (et donc de réduire considérablement l’assiette taxable voire même de la réduire à zéro).

Deux conditions cumulatives doivent être réunies afin de ne pas basculer sous le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) : les revenus annuels du ou des biens loués doivent être supérieurs ou égaux à 23 000€ et ces mêmes revenus ne doivent pas dépasser 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Le LMNP non géré

En principe, lorsque l’on réalise un investissement immobilier et que l’on décide meubler ledit bien, on est généralement dans le cas d’un LMNP dit « non géré ». Les conditions pour être éligible au LMNP non géré sont très simples : le propriétaire doit simplement équiper et meubler un bien (selon la liste prévue par la loi ALUR), ce dernier ne devant pas se trouver dans une résidence dite de services (EHPAD, étudiantes, touristiques ou d'affaires). Il faut également déclarer le régime de location au centre d’impôts compétent (avoir un expert-comptable n’est pas obligatoire mais fortement recommandé).

Le gros avantage réside dans la facilité de piloter son investissement : le propriétaire garde la main mise sur la revente de son bien mais peut, pour autant, décider de confier la gestion du bien à une agence immobilière et ainsi s’épargner toutes les tâches administratives et courantes inhérentes à un bien immobilier : état des lieux d’entrée et/ou de sortie, revue des dossiers des potentiels locataires, fournir des quittances de loyers... 

À l’image d’une location classique en « nu », le propriétaire-bailleur garde la possibilité de récupérer le bien pour s’y reloger ou le confier à quelqu’un de sa famille, à condition évidemment d’attendre la fin du bail en cours.

Autre point de comparaison avec une location standard : le turnover des locataires et donc la possible irrégularité des loyers voire leur absence si le locataire ne le paie plus.

Le LMNP géré

Une autre possibilité s’offre aux investisseurs souhaitant déléguer la gestion de leurs biens à des professionnels : le LMNP « géré ».

Le principe est simple : un investisseur achète un bien dans une résidence de services (EHPAD, étudiants, touristiques de loisir ou d’affaires) et en confie le bail (commercial) à un gestionnaire professionnel (l’exploitant). 

Le premier atout est de pénétrer d’autres secteurs de l’immobilier que celui de l’habitat ”traditionnel” comme la santé (à travers les EHPAD ou les résidences pour séniors).

Dans le cadre d’un bail commercial, l’exploitant prend en charge la gestion du bien et les loyers sont garantis pendant toute la durée du bail, que le bien soit occupé ou non. Mais cet avantage est également l'inconvénient majeur d'un LMNP géré. Bien que l'exploitant ait l’obligation de verser les loyers, encore faut-il qu’il en ait la capacité... De plus, rien ne l’oblige à reconduire le bail à la fin de celui-ci : il faut donc choisir son gestionnaire avec la plus grande prudence. Le bail commercial doit lui aussi être rédigé avec le plus grand soin afin de ne pas défavoriser l’investisseur : revalorisation des loyers trop faible, non prise en charge des travaux par l’exploitant... des erreurs de ce type sont malheureusement fréquentes. 

La revente, quant à elle, peut se révéler plus compliquée que prévu. Même si le bien est en très bonne qualité aujourd’hui, rien ne garantit que ce sera toujours le cas dans 10 ou 15 ans. Et la question du gestionnaire se posera à nouveau. En effet, acheter un bien dont le bail avec l’exploitant se termine dans peu de temps peut refroidir certains investisseurs.

Par ailleurs, plus le vendeur sera gourmand sur le prix de revente, plus la rentabilité sera rognée. Il faudra donc savoir réfréner ses envies de plus-values.

Sélectionner un exploitant n’est pas chose aisée. Cela demande du temps, des connaissances et de l’expérience. Être accompagné(e) par un conseiller en investissements reste la meilleure option pour être sûr(e) de ne pas se tromper.

En clair, l’issue du match entre le LMNP « géré » et « non géré » va surtout dépendre de la psychologie de chaque investisseur. Une personne souhaitant garder la main et le contrôle sur son bien, quitte à y mettre de son temps et son énergie, préférera gérer soi-même son investissement alors qu’un individu souhaitant s’épargner de tout souci confiera cette tâche à des professionnels.


Quentin Thévenot
Titulaire d'une licence d'économie de la Toulouse School of Economics et d'un Master en finance de marché (Financial Markets & Risk Evaluation - FiRE), Quentin réalise un stage en gestion d'actifs avant de rejoindre KAYS Wealth Management en 2018.
Expert financier chez KAYS Wealth Management

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