Les SCPI face à la crise : faut-il encore investir dans la pierre-papier ?

Fin 2019, des cas d’un nouveau (corona)virus font leurs apparitions en Chine. Rapidement, les cas dépassent les frontières chinoises, puis asiatiques, et la pandémie devient mondiale. Face à l’emballement des cas, les gouvernements mondiaux prennent successivement la décision de confiner les populations. 

En mars, les bourses mondiales connaissent une première déflagration historique sous le poids de la pandémie. La crise du COVID, d’abord sanitaire, devient alors économique et met en difficulté toutes d'entreprises.

Or, les SCPI sont des véhicules d’investissements principalement liés à l’immobilier d’entreprise. Leur capacité à réagir face à cette crise, à gérer les bureaux, les commerces, les plateformes logistiques a alors posé question.

Les SCPI sont-elles armées pour faire face à la crise ?  


Les SCPI sont-elles armées pour faire face à la crise ?


L’immobilier : une valeur refuge


Si la crise sanitaire a, un temps, cristallisé les peurs des investisseurs, les mesures d’urgence économiques inédites déployées par le gouvernement ont permis de rassurer les épargnants français. L'investissement immobilier s’entend d’un investissement de long terme. Ainsi, l’analyse des performances à court terme (2 ans) sur ce type d’investissement n’a pas d’intérêt. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) recommande d’ailleurs de prendre en considération des horizons d’investissements de 8 ans ou plus.

Il paraît donc indispensable de ne pas analyser la conjoncture actuelle sous le coup de l’émotion mais de tenir compte des tendances structurelles qui soutiennent, à long terme, la valorisation des actifs immobiliers dans lesquels les SCPI investissent.  

De plus, l’investissement immobilier présente une certaine sécurité. Même si elle n’est pas sans risque, la pierre-papier n’est pas aussi volatile que les marchés financiers. Elle présente même le meilleur rendement / risque sur un horizon de temps long terme, comme l’a mis en valeur l’IEIF dans son étude “40 ans de performance comparée : 1978 - 2018”. 

Avec l’appui de la Banque Centrale Européenne (BCE) et des fondamentaux de 2019 (taux bas...), le marché de l’immobilier devrait faire face à la crise et confirmer son statut de valeur refuge.


Les avantages des SCPI en temps de crise

S’agissant des SCPI, il convient tout d’abord de rappeler que l’investissement en SCPI est majoritairement tourné vers les bureaux, les commerces et la logistique. Et les capitalisations des parcs immobiliers sont souvent supérieurs à 100 ou 200 millions d'euros. Ainsi, le nombre de locataires ayant une surface financière importante permet de diluer le risque locatif. Les mesures gouvernementales prises pour endiguer la progression du coronavirus ont également permis aux entreprises directement impactées par le confinement de demander à leur bailleur un report voire une suspension de leurs loyers. Face à la crise, certaines entreprises risquent donc de reporter leurs projets d’emménagement.

C’est notamment le cas des SCPI aux thématiques touristiques ou commerciales, plus fortement impactées par la crise sanitaire. En revanche, les grandes SCPI liées aux domaines des bureaux, de la santé, de la logistique ou d’e-commerce sont jusqu’alors parvenues à contenir la baisse des rendements en pérennisant les baux (et ainsi à protéger les investisseurs contre la vacance locative). Les SCPI bien gérées devraient ainsi être particulièrement résilientes et pouvoir sortir leur épingle du jeu en utilisant leur trésorerie… pour acheter des locaux à plus bas prix et ainsi augmenter la qualité de leur parc dans les années à venir. 

Par ailleurs, les SCPI sont gérées par des maisons de gestion. De ce point de vue là, il convient de séparer le bon grain de l’ivraie en séparant les maisons de gestion annonçant des rendements supérieurs à 6% en toutes circonstances et d’autres, plus conservatrices, mais peut-être plus résilientes en cas de crise. Pour analyser cela, il faut souligner un élément important : le report à nouveau. Si celui-ci est important, la SCPI pourra faire face à des pertes en cas de vacances locatives soudaines ou de rebond de l’épidémie. 

La résilience des SCPI face à la crise

Des secteurs résilients ou renouvelés

La crise sanitaire a forcé le télétravail pendant la période de confinement et posé la question de sa généralisation post-COVID (et de son impact sur les revenus et valorisations des SCPI). Le home-office forcé annonce-t-il la fin des bureaux (et la “mort” des SCPI de bureaux) tels qu'on les connait ?

Si de nombreux salariés semblent se réjouir de ce nouveau mode de travail, beaucoup restent encore attachés à leur lieu de travail. Ce dernier reste en effet le facteur privilégié de maintien du lien social. Outre la complexification du management et de l’organisation, le confinement a également permis de constater que les salariés ne disposaient pas toujours d’un espace dédié et adapté pour travailler dans de bonnes conditions. 

Sur le long terme, le télétravail semble ainsi affecter négativement la productivité, et plus largement la créativité et le bien-être, des salariés. En effet, la distanciation spatiale croissante entre les salariés engendre une communication amoindrie mais également le brouillage entre la sphère professionnelle et personnelle, comme le note l’OCDE. Le télétravail oui… mais à petite dose donc.

Le télétravail n’aura donc, pour l’instant, pas raison des bureaux et des SCPI de bureaux. Les gérants de SCPI sont d’ailleurs unanimes : seule une minorité de locataires a demandé un report ou une annulation de leurs loyers. Le modèle économique des SCPI de bureaux n’est donc pas remis en cause. 

S’agissant des SCPI de commerce, la question s’est d’autant plus posée qu’une perte pure a été affichée, avec une fermeture pour beaucoup d’entre eux. Si l’impact pour ces SCPI est conséquente, il ne faut toutefois pas négliger la capacité de ce secteur à se réinventer. D’autant que l’immobilier commercial est largement soutenu par la nécessité de proximité. En effet, les Français restent attachés à leurs commerces. D’après une étude YouGov pour American Express, 7 Français sur 10 craignent de voir leurs commerces disparaitre et seraient prêts à consentir des efforts financiers pour assurer leur pérennité. Dans le cadre de cette étude, plus de la moitié des personnes interrogées indiquent privilégier davantage les petits commerces de proximité aux grandes enseignes.  

Enfin, de manière évidente, si le secteur du “commerce physique” venait à flancher, les consommateurs seraient amenés à consommer différemment et le e-commerce ainsi que la logistique prendraient alors le relais. La crise a ainsi révélé la nécessaire adaptation (lorsqu’elle est possible) des entreprises au e-commerce. À l’avenir, les besoins en plateformes logistiques vont donc s’intensifier. Des SCPI diversifiés ont, d’ailleurs, déjà intégré ce type d’actifs avant la crise et l’intensification de ces politiques d'investissements post-COVID est déjà au cœur de leurs stratégies de développement. 


Source : IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière)


Bien qu’il faille rester prudent, il ne faut toutefois pas rester spectateur de la crise, au risque de se priver de réelles opportunités de marché. Il peut ainsi être intéressant d'allouer (ou réallouer) ses actifs vers des entreprises dotées d’un profil profitant actuellement de la crise sanitaire, notamment dans les secteurs alimentaires ou d’entretien de maison et de jardin. 

 

Vers de nouveaux défis et vecteurs d’opportunités ? 


Les gérants des SCPI, mais également les architectes, ont toujours su adapter les lieux de travail aux nouvelles contraintes auxquelles ils pouvaient faire face. La naissance du télétravail, des open space ou, plus récemment, du flex office n'ont pas marqué la fin des bureaux et les SCPI sauront s'adapter pour faire face à ces nouveaux défis.

Faire des prévisions à court terme n’a donc que peu d’intérêt (et encore moins aujourd’hui) et les solutions pour ressortir gagnant de cette période de crise inédite restent inchangées : s'inscrire dans une vision à long terme et diversifier ses placements afin de diluer les risques. 

Mathias Besset
Expert financier chez KAYS Wealth Management